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Q = 수원의 한 대학교 인근에서 방 52실과 상가로 구성된 도시형 생활주택을 운영하고 있습니다. 신축 당시엔 직접 관리가 어렵지 않다고 생각했으나, 약 1년이 지나보니 임차인들과의 협상이나, 민원 해결, 임대차 계약 등으로 거의 매일 출근하고 있는 실정입니다. 처음 겪는 일에 시간이 많이 걸리고 결국 수습이 안돼 손해 보는 일도 생깁니다. 어떻게 관리하는 것이 효율적인지 궁금합니다.
A = 최근 도시형 생활주택은 세법·건축법상의 혜택과 함께 수익형 부동산으로 각광받고 있습니다. 그러나 수익률에만 현혹되어 업무량·주차·미분양·공실·각종 분쟁 등의 위험에 미리 대처하지 않는다면 실제 수익률이 현저히 낮아지는 것은 물론이고 애물단지로 전락할 수도 있습니다. 또 도시형 생활주택은 일반 원룸보다는 규모가 크나 대형 오피스텔에 비해선 작은 경우가 많아 관리하는 데 효율성이 떨어지는 것이 사실입니다. 그리고 임차인 관리업무 강도는 임차인 수에 비례하지만 경비· 미화·설비 등 시설관리와 관련 있는 관리비는 빌딩규모에 반비례하기 때문에 소형 위주인 도시형 생활주택은 일정 규모 이하이면 업무의 양도 많고 관리비도 높은 단점이 있습니다.
임대 목적의 신축 빌딩은 대개 운영 개시 1년 차 전후로 여러 문제들이 발생하기 시작합니다. 문제의 대부분은 시설물 하자나 임대차 계약 불이행, 관리 품질 저하가 원인입니다. 특히 임대차 계약기간의 만료 전에 임차인이 내부사정을 이유로 계약 해지를 요구해 분쟁이 발생하기도 합니다.
따라서 계약 전부터 관리하는 '위험 예방관리'와 계약 중에 관리하는 '임차인 관계관리'를 철저히 해야 분쟁과 손해를 줄일 수 있습니다. 임대차계약서에는 표준 계약사항을 기초로 하되, 현재 임대차 조건으로 인해 향후 발생 가능한 분쟁을 예측해 조정 방안을 추가로 반영해야 합니다. 그리고 계약 중에는 지속적인 관계관리를 통해 임차인의 내부사정을 이해함으로써 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
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