판교 중대형 분양권 거래 '큰장' 선다

이달 중순부터 85㎡ 초과 전매제한 풀려

매물 쏟아지자 128㎡형 5,000만원 내려

11월부터 판교 중대형 아파트의 분양권 전매가 가능해지면서 가파른 상승세를 보였던 가격도 하락 조짐을 보이고 있다. 판교신도시 전경.

판교 아파트 시장에 큰 장이 선다. 이달 중순부터 임대를 제외한 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 대부분에 3년의 전매제한이 풀려 합법적으로 분양권을 사고팔 수 있기 때문이다. 판교 중대형 아파트들은 그동안 전매제한에 묶여 있어 ‘복등기’ 등 수법을 동원한 불법 거래가 이뤄졌지만 지난 2006년 11월 계약체결일에서부터 3년이 지나 본격적인 거래가 가능해졌다. 이에 따라 고공행진을 거듭하던 판교 아파트 값 상승세에도 제동이 걸릴 것이라는 관측이 제기된다.

3일 부동산 업계에 따르면 판교에서 분양권 전매가 가능한 전용 85㎡형 이상 아파트는 총 11개 단지 4,089가구에 이른다. 9~10월 집중적으로 입주가 시작된 이들 아파트들의 경우 지금도 입주 후 등기를 내면 전매제한과 관계없이 자유롭게 사고팔 수 있지만 양도세를 절감하기 위해 상당수 물건이 분양권 상태로 시장에 나와 있다. 분양권으로 사고팔 경우 보유 기간이 당첨자발표일에서부터 2년이 적용된 것으로 간주돼 6~35%의 양도세만 물면 되지만 등기 후 바로 되팔면 1년 이내 단기 매매가 돼 50%의 양도세를 물어야 하기 때문이다.

매매 가능 시점을 기다려온 중대형 분양권이 시장에 풀리면서 분양가 대비 3억~4억원의 웃돈이 붙었던 판교의 아파트 값도 조금씩 내리고 있다. 매도 가능 분양권이 한꺼번에 풀리며 매수자 우위 시장이 형성된데다 입주가 속속 진행되면서 등기를 더 이상 미룰 수도 없게 된 물건들이 시장에 나오고 있기 때문이다. 아파트를 분양권 상태로 유지하기 위해서는 건설사에 잔금 납입을 미루고 등기를 내지 않아야 하는데 이 경우 아파트 계약자는 잔금 체납으로 많게는 매달 수백만원의 연체이자를 건설사에 물어야 한다.

실제로 10월 초 입주가 시작된 판교 산운마을14단지 ‘휴먼시아아너스빌’ 128㎡형의 분양권은 현재 9억~9억5,000만원선에서 시세를 형성하고 있다. 미등기 전매가 활발히 이뤄지던 7~8월 당시보다 5,000만원가량 내린 가격이다. 인근 경남공인의 한 관계자는 “워낙 매수세가 없어 급매물이 나와도 거래가 거의 이뤄지지 않는다”며 “시간이 지날수록 매물 가격이 더 낮아질 가능성이 높다”고 전했다.

10월 말 입주된 판교 원5단지 ‘휴먼시아푸르지오’도 사정이 비슷해 125㎡형이 9억원선에 매물로 나온다. 인근 세종공인의 한 관계자는 “매도할 의향이 있는 집주인의 입장에서는 (분양권 상태로) 양도세를 아낄 수 있는 지금이 마지막 매매 기회”라며 “매매 가능한 물건은 모두 시장에 나와 있지만 매도와 매수의 가격 차가 1억~2억원가량 벌어져 거래가 뚝 끊긴 상황”이라고 했다.

사정이 이렇다 보니 일부 단지의 경우 입주가 시작돼도 아파트가 텅 비는 현상이 속출하고 있다. 역시 10월 초 입주가 시작된 백현마을9단지 ‘휴먼시아e편한세상’의 경우 입주율이 20%를 밑도는 것으로 현지 부동산 업계는 파악하고 있다. 이 아파트는 126㎡형이 8억3,000만원에도 매물로 나온다. 인근 선명공인의 한 관계자는 이에 대해 “분양권 상태에서 집을 팔려고 하지만 거래가 되지 않아 등기도 못 내고 발을 구르는 계약자가 상당하다”며 “총부채상환비율(DTI) 규제 이후 기존 아파트 시장이 얼어붙으면서 원래 보유하던 집을 팔지 못해 이사를 못 오는 경우도 많다”고 전했다.