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ROTC로 6년여간 복무한 후 전역하면서 퇴직금을 포함해 7,000만원의 목돈을 쥐게 된 한씨(32). 재테크를 위해 주식투자를 공부하던 중 지인의 추천으로 수익형 부동산으로 눈길을 돌렸다.
오피스텔에 투자하기로 결정한 한씨는 우선 투자 지역으로 동대문구 회기동을 택했다. 1인 가구 수요가 많은 대학가임에도 원룸과 빌라만 많고 오피스텔은 적다는 판단으로 선택한 지역이었다. 직접 발품을 팔아 경희대학교와 회기역에서 1분 거리에 있는 G오피스텔을 찾아내 전용 31㎡을 4,500만원에 매입했다. 임대료 수준은 보증금 1,000만원에 월세 45만원.
입지와 월 임대료까지 꼼꼼하게 고려한 덕분에 그는 연 12%라는 높은 수익률을 낼 수 있었다. 더욱이 그는 대출금 없이 투자를 했기 때문에 매달 들어오는 임대 소 전부를 6대4로 적립식 펀드와 정기적금에 저금하고 있는 중이다.
한씨는 "대출도 받지 않고 매달 월급을 받고 있기 때문에 임대소득 모두 저축할 수 있다"면 "펀드와 적금을 통해 종자돈을 키우고 있다"고 말했다.
최근 수익형 부동산의 인기 날로 높아지면서 오피스텔 청약 열기도 뜨거워 지고 있다. 지난 6월 부산 해운대구에서 공급된 '해운대 푸르지오시티'는 535실 분양에 3만3,724건이 접수돼 평균 63.04대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 특히 2군은 3실 분양에 6,131명이 몰리면서 2,043대 1이라는 경이적인 경쟁률을 보였다.
지난 29일 우석건설이 세종시에 공급한 '더리치 호수의 아침'이 최고 397대 1, 평균 57.14대 1이라는 높은 청약경쟁률을 기록하며 오피스텔 분양시장의 뜨거운 열기를 이어갔다.
공급도 급증하는 추세다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국 오피스텔 공급량은 1만8,703가구를 기록했다. 이미 지난 한해 공급물량 1만9,991가구에 거의 근접한 수준이다. 공급 예정물량까지 합하면 2만6,600여가구로 2003년 이후 가장 많은 물량을 기록한 전망이다.
오피스텔이 인기인 이유는 1인 가구의 증가 탓도 있지만 최근 부동산 시장이 실수요 중심으로 개편되면서 수익형 부동산이 각광을 받고 있기 때문이다. 더욱이 베이비부머의 은퇴도 시작된데다 소액으로 투자한 후 고정적인 월 수입을 얻을 수 있는 것도 이유 중 하나다.
하지만 수익형 부동산에에 투자한다고 모두가 성공하는 것은 아니다. 특히 최근 특정지역을 중심으로 공급물량이 집중되고 있고, 인기를 따라 분양가도 급등하고 있는 추세다. 때문에 전문가들은 투자에 성공하기 위해서 교통여건, 배후수요, 수익성 등 많은 요소를 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언한다. 오피스텔 투자에 성공하기 위해서는 어떤 요소들을 살펴봐야 할까.
은퇴를 앞둔 베이비부머 김씨(54세)는 주식으로 번 돈과 펀드에 들었던 돈을 환매해 3년전
5,000만원의 종자돈을 만들었다. 미국발 금융위기 이후 주식시장에 대한 불안감 때문에 투자
대상을 수익형 부동산으로 옮기기 위해서였다. 여기에 2년 만기 정기적금으로 탄 2,000만원을
더해 총 7,000만원으로 일산 장항동 호수공원 인근 H오피스텔 전용 32.9㎡을 매입했다.
당시 그는 오피스텔을 보증금 500만원에 월세 40만원에 임대를 놓았다. 연수익률이 7.3% 정도였다. 높지 않은 수익률이지만 안정적이라는 생각에 계속 보유를 결정했고, 그 와중에 월세는 50만원으로 올랐다. 시세는 7,250만원으로 거의 변하지 않았지만, 3년 새 연수익률이 9.2%까지 뛴 것이다. 그는 은퇴를 하게 되면 은퇴자금을 보태 수익형 부동산에 또 투자할 생각이다.
최근 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대의 가장 큰 관심사가 바로 수익형 부동산이다. 아파트 같은 다른 부동산 상품에 비해 소액으로도 투자가 가능할 뿐만 아니라, 임대수익으로 안정적인 소득을 올릴 수도 있기 때문이다.
여기에 인구구조의 변화로 1~2인가구가 급증하면서 수익형 부동산의 찾는 이들도 많아지고 있다. 특히 예전과 달리 한 직장에 오래 머무르지 않고 이직이 잦은 젊은 층의 이주수요가 많아지면서 오피스텔의 수요 또한 급증하는 추세다.
임병철 부동산114 리서치센터장은 "1~2인 가구가 급증한 인구구조적 측면도 있지만 오피스텔은 청약통장도 필요 없고, 소액 투자로도 안정적인 임대수익을 올릴 수 있기 때문에 은퇴를 앞둔 노년층에게 적합한 투자 상품이다"고 말했다.
◇매매가가 가장 중요=수익형 부동산에 투자할 때 가장 고려해야 할 항목은 바로 매매가격이다. 이 매매가격에 따라 수익률이 좌우되기 때문이다.
최근 오피스텔의 인기를 타고 분양가는 오르는 추세다. 부동산정보업체 부동산 114에 따르면 서울지역 오피스텔 3.3㎡당 평균 분양가는 2010년 1,296만원에서 2011년 1,280만원으로 다소 주춤하다 2012년 8월말 현재 1,345만원으로 다시 급등했다.
문제는 분양가가 오르면 수익률일 떨어진다는 점이다. 임대료는 여전히 제자리인데 분양가가 높아져 초기 투자금액이 커지기 때문이다.
실제로 부동산114에 따르면 상반기 기준 서울지역의 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.55%로 조사됐다. 그 중 3.3㎡당 평균분양가가 높은 강남3구가 4.9~5.4%로 서울 평균을 밑돌았다. 강남3구의 올해 평균 분양가는 ▦서초 1,608만원 ▦강남 1,540만원 ▦송파 1,470만원으로 서울평균인 1,345만원을 훨씬 웃돌았다.
업계 관계자는 "지난해부터 강남권에서 분양한 오피스텔의 분양가는 지속적으로 상승한 반면, 강북권의 경우 상대적으로 낮은 편"이라며 "분양가에 따라 임대수익 희비가 엇갈리고 있다"고 말했다.
때문에 전문가들은 분양가가 높은 신규 공급 오피스텔뿐만 아니라 기존 오피스텔까지도 염두에 두고 투자처를 물색해야 한다는 지적이다. 수익률만 높다면 굳이 새 오피스텔을 고집할 필요가 없다는 뜻이다.
◇어느 지역을 선택해야 할까=그렇다면 매매가는 낮고 수익률이 높은 지역은 어디일까. KB경영연구소가 최근 발표한 '최근 오피스텔 시장 동향 및 수요 분석'에 따르면 임대수익률이 가장 높은 지역은 금천구(7.9%), 은평구(6.8%), 성북구(6.7%) 순이었다. 금천구는 3.3㎡당 매매가가 609만원으로 서울 25개 자치구 중 매매가가 가장 낮았다. 평당 매매가가 두 번째로 낮은 강북구(3.3㎡당 691만원)도 6.6%의 높은 평균 임대수익률을 보였다.
구로ㆍ가산 디지털단지를 배후수요로 하고 있는 금천구와 구로구(6%)가 높은 임대수익률을 보였고, 오피스 인구가 밀집돼 있는 중구(6%)도 높은 수치를 기록했다.
또 대학가가 밀집해 있는 성북구, 동대문(6.5%), 관악구(6.3%), 서대문구(6%) 등도 상위권에 들었다. 특히 관악구와 서대문구는 각각 1,043만원, 1,021만원으로 3.3㎡당 매매가가 높은 지역임에도 풍부한 배후수요를 바탕으로 높음 임대수익을 낼 수 있는 지역으로 조사됐다.
한 부동산 전문가는 "최근에는 대학가 글로벌화 정책으로 캠퍼스 인근에 유학생들이 폭발적으로 증가해 대학가 인근 오피스텔 수익률은 경제사정과 무관하게 상승할 것으로 보인다"고 전망했다.
한편 3.3㎡당 매매가가 1,247만원으로 가장 높은 강남구는 5.2%로 '꼴찌'에서 세 번째였고, 매매가가 강남구 다음으로 높은 용산구(3.3㎡당 1,239만원)는 임대수익률이 4.9%로 최하위를 기록했다.
◇공급과잉 지역 피해라=분양가와 임대수익률을 따져본 후라면 공급물량도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 분양가가 낮고 임대수익률이 높다고 하더라도 공급이 과잉 되면 자칫 공실로 이어질 수 있기 때문이다.
부동산114에 따르면 2010~2012년 강남3구에서 신규공급된 물량은 총 8,027실로 같은 기간서울지역 분양 물량 2만3,953실의 33.5%를 차지했다. 강남구 3,820실, 송파구 3,104실, 서초구 1,103실 순이었다.
자치구별로는 강남ㆍ송파구에 이어 마포구가 2,650실로 세 번째로 많이 공급됐고, 구로구(1,864실), 영등포구(1,858실), 강서구(1,363실) 순이었다. 또 강남3구를 비롯해 구로ㆍ영등포ㆍ강서구 등 한강 이남 지역에 오피스텔 공급의 70% 가량이 집중됐다.
빚내서 투자 삼가고 청약열기에 휩쓸리지 말아야 김상훈기자 |
