토지임대부 주택, 최고의 수익형 부동산?

서울 서초지구 내 토지임대부 분양주택이 예상 밖의 높은 경쟁률을 기록하면서 인기를 모은 배경이 연 17%에 달하는 임대수익률에 있다는 분석이 제기돼 눈길을 모으고 있다. 당초 토지임대부 분양주택은 '반쪽짜리' 소유권만 있는 아파트라는 인식 때문에 별다른 인기를 얻지 못할 것이라는 전망이 지배적이었다. 하지만 서초보금자리주택지구에서 공급된 이 아파트는 지난 9일 특별공급대상자 청약에서 평균 4.8대1의 경쟁률을 기록했다. 2007년 10월 경기 군포시 부곡지구에서 시범공급 당시 분양률이 20%에 그쳤던 것과 비교하면 격세지감이다. 전문가들은 서초지구 내 토지임대부 분양주택의 높은 인기를 변화된 시장여건 때문으로 분석하고 있다. 주택경기 침체가 장기화함에 따라 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 토지임대부 분양주택이 높은 임대수익률을 보장하는 상품으로 재조명됐다는 것이다. 실제로 토지소유권은 없지만 구입가격이 인근 아파트의 '반의 반값'에 불과하다. 서초지구 내 토지임대부 분양주택 전용 59㎡의 경우 분양가 1억4,500만여원에 월 31만9,000원의 토지임대료를 지불하게 된다. 전용 84㎡의 분양가는 2억450만원이며 토지임대료는 월 45만2,000원이다. 2년마다 토지임대료가 오를 수는 있지만 이 역시 5% 범위를 넘을 수 없다. 반면 분양 후 5년만 거주하면 매각은 물론 주변 아파트와 같은 조건으로 임대할 수 있다. 비슷한 임대료에 투자비는 거의 주변 아파트의 4분의1 수준으로 줄어들어 수익률이 그만큼 높아지게 되는 셈이다. 현재 주변시세를 보면 지은 지 15년이 넘은 동양고속건설 아파트 전용 77㎡의 경우 보증금 1억원에 월 200만원으로 임대 시세가 형성돼 있다. 서초지구 84㎡를 같은 수준에 세를 놓을 경우 토지임대료를 제하고도 투자비(분양가) 대비 수익률은 무려 17%에 달한다. 전용 59㎡ 역시 주변 임대료를 보수적으로 잡아도 13% 정도의 임대수익을 얻을 수 있다. 청약자격도 공공임대주택보다 훨씬 덜 엄격하다. 전용 85㎡의 경우 자산기준도 적용되지 않고 토지임대기간(40년)이 끝난 후에도 입주자 전체의 75% 이상이 갱신을 원한다면 한국토지주택공사(LH)의 동의를 얻어 40년 이내로 토지사용 연장이 가능하다. 이 때문에 일부에서는 자칫 저렴한 가격의 서민주택 공급을 취지로 도입된 토지임대부 주택이 여유계층의 투자상품으로 변질될 우려도 제기하고 있다. 함영진 부동산써브 실장은 "토지임대부 분양주택의 취지를 살리기 위해 임대를 금지하거나 임대료 상한선을 두는 등 보완책을 마련할 필요가 있다"고 말했다.