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Q = 경기도에서 4층 규모에 임차인 7개 업체의 임대사업을 하고 있습니다. 올해 말에 두 업체가 계약이 끝나는데 임대료를 낮춰주지 않으면 인근 건물로 옮기겠다고 합니다. 주변 상권은 괜찮은 것 같은데 임대료를 마냥 낮춰달라고만 하니 얼마나 조정해야 할지 전혀 갈피를 잡지 못하겠습니다. 임대료를 조정해야 할 때는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
A = 현재 국토해양부 등 여러 자료에 따르면 연면적 1만㎡(약 3,000평) 이상의 빌딩 공실률은 서울 평균 약 8%, 지방은 이보다 다소 높은 수치입니다. 특히 그 이하 면적의 중소형 빌딩 공실률은 약 2배 이상의 높은 수치로 보고되고 있는데 이는 일부 상권을 제외하고 빌딩 1동당 1개 층씩 공실이 있는 셈입니다. 공실률이 1% 이하였던 2008년도에 비하면 심각한 수준이라고 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서 상권의 변화와 임차인이 이전하려는 이유 등을 파악하기란 쉬운 일이 아닙니다.
따라서 이러한 상황을 대비해 사전에 정기적인 '사전 위험관리'가 필요합니다. 첫째 임차인과의 관계를 유연하게 유지하는 '관계 관리'를 평소에 실천해야 임차인의 영업 상태나 영업장의 이전 의사 및 이유, 임대료 연체 가능성 등을 사전에 파악할 수 있습니다. 둘째 임대시장의 '정기적인 시장조사'가 필요합니다. 인근의 공인중개업체를 빌딩 공실이 발생할 때만 부탁하지 말고 분기에 1번 정도, 세 곳 이상을 방문해 빌딩 주변의 공실 수와 시세를 파악해야 합니다. 확보된 자료를 현재 소유한 빌딩의 임대가격과 비교하면 임대료가 높은지 낮은지의 수준을 일차적으로 알 수 있습니다. 이때 소유 빌딩과 유사한 면적이나 가격으로 공실이 있다면 직접 답사하는 것이 좋습니다.
이런 방법으로 인근의 공실 수와 시장가격 등의 임대조건을 분석해 보면 공실들이 해소되는 순서와 현재 소유 빌딩 임차인의 이전 가능성까지 예측할 수 있습니다. 또한 현재 임차인에 대한 임대료 조정에 대한 의사결정에도 근거 있는 적용이 가능합니다.
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