박원순 서울시장의 공약인 임대주택 8만호 공급이 차질을 빚으면서 임대주택 확보가 비상이다. 이 때문에 재개발 시 임대주택 비율도 17%에서 20%로 상향 조정됐고 철도 부지를 활용하는 행복주택과 역세권 장기전세주택(시프트)도 그 대안 중 하나다.
이 중 역세권시프트사업이 어떤 사업인지, 순작용과 부작용은 뭔지, 왜 진행이 더디게 진행되는지 어떻게 하면 순조롭게 진행될 수 있는지에 대해 알아보고자 한다.
우선 역세권 시프트란 무엇인가부터 알아보자.
역세권이란 보행접근이 가능하고 대중교통이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역 승강장 중심으로부터 반경 250m이내를 1차 역세권, 500m이내를 2차역세권으로 정의한다.
1차 역세권에 해당하면 준주거지역으로 종상향이 가능하고, 2차역세권은 3종일반주거지역으로 종상향이 가능하다. 이 때 늘어나는 용적율의 절반은 시프트로 공급하고 나머지 절반은 사업시행자의 몫으로 가지게 되어 지자체와 시행자 모두에게 사업성이 좋아지기 위해서 만들어진 좋은 취지의 법이다.
1차 역세권의 구체적 예를 들면 일반주거 2종의 용적율은 200%인데 준주거로 상향할 경우 430%까지 가능하며 그 중 115%는 시프트물량이고 나머지 115%는 토지 등 소유자 몫이 되는 것이다.
숫자상으로 보면 분양물건이 115%나 증가되니 사업성이 다른 재개발 재건축보다 좋아 토지등소유자들에게 더 많은 이익이 돌아갈 수 있다. 그러나 좋은 제도도 진행절차가 까다롭다 보면 기존 동의했던 토지등소유자들이 중간에 반대로 돌아서는 경우도 적지 않다.
필자가 진행해온 현장을 예로 보면 인허가 중 재개발 재건축과 다른 가장 큰 문제점은 역세권시프트에만 적용되는 사전 자문제도이다. 말이 사전자문이지 도시계획심의와 별반 다르지 않기 때문에 사업초기부터 시간이 많이 소요된다.
사전자문에서 한 번에 통과 된 적이 없고, 거의 대부분 보류판정을 받게 되는데, 1차역세권 지침에 모두 충족하는 지역임에도 불구하고, 종상향이 되니 건축법적인 부분과 용적률 상향 시 등 지적이 계속된다.
그런 후 재자문 또는 소 위원회등 까지도 거치게 유도하므로 사전자문에서만 최소 6개월에서 1년을 허비한다. 게다가 두 번 세 번 자문을 마무리 했음에도 불구하고 구에서 공람과 구의회 의견청취 후 서울시에 최종심의를 신청해도 한 번에 통과 되는 법이 없다.
그러다 보니 사업이 진행이 더뎌지고 시간도 한없이 늘어지다 보면 지주들이 마음이 반대로 돌아서는 경우가 허다하다. 지금 박근혜 정부가 외치고 있는 규제완화와 현장에서 체감하는 행정처리 속도는 여전히 큰 차이가 있다.
사전자문을 두세번 걸쳐서 통과한 현장이 최종심의에서 또다시 통과되지 않는다면 사전자문은 심의를 두 번 받는 중복 과정에 해당되는 것이다.
정부에서 외치는 규제 완화와 행정의 간소화를 외치는 이 시점에서 역세권시프트에 사전자문은 불필요한 시간낭비에 해당되므로 재건축 재개발에서와 같이 사전자문단계를 폐지해야 한다고 판단된다.
현행 심의제도에도 문제가 많다. 최근 도시계획심의 결과를 보면 한 번에 통과된 심의건수는 단 한건도 없고, 조건부 통과도 전무후무한 실정이다.
거의 대부분 보류판정내지는 재심의로 내려 보내지는 게 현재 심의의 가장 큰 문제이다. 적법한 법 적용과 설계로 심의를 올려도 단 한 명이라도 심의위원이 반대의사를 비치면 통과되지 않은 현실이다. 심의제도 보완이 심각하게 필요하다고 생각한다.
도시계획 심의 시 주민이 가장 중요시하는 부분은 사업성 즉, 추가부담금이 최대한 적게 나올 수 있도록 법의 테두리안에서 최대의 효율을 생각한다.
반면에 심의위원들은 사업성은 뒤로 미룬 채 쾌적한 주거환경과 경관 확보, 일조 밀도 등을 운운하면서 사업성이 현저하게 떨어지는 건축 안으로 변경을 유도하는데 여기서 가장 큰 괴리가 발생한다.
요즘처럼 부동산 경기도 위축되고 분양상황도 안 좋은 상황에서 사업성은 사업자체의 존폐로 치닫게 된다.
주민들의 절실한 상황은 뒤로한 채 탁상공론적인 잣대로 사업성을 외면한다면 단지 심의란 제도 때문에 사업자체가 무산될 수 있다는 것을 간과하면 안 될 것이다.
물론 사업성만을 보고 그대로 받아들이란 말은 아니다. 어느 정도 주민의 부담에 대해서도 심사숙고해서 결정을 내려서 서로가 상생할 수 있는 방안을 만들어야 한다는 생각이 든다.
마지막으로 정당의 이해 여부와 상관없이 정부와 지자체가 잘 협력을 해서, 주민 주도하의 민간사업이 잘 진행되도록 도와주었으면 하는 바람이다.
궁극적으로 역세권시프트에서 추구하는 두 마리 토끼 즉 지자체와 정부는 심각한 공공임대 공급 부족 시점에서 공적인 시프트 물량을 확보하고 주민은 사업성이 좋아지는 그림이 하루빨리 완성되기를 바란다.
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