예상 분양가-조합원 분양권 가격차 큰 인기지역 골라야

재건축 후분양 아파트 노려라

군포 산본·광명 하안·의왕 포일·서울 고덕 등

하반기 14개 사업장서 2,366가구 쏟아질듯

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예상 분양가-조합원 분양권 가격차 큰 인기지역 골라야

재건축 후분양 아파트 노려라군포 산본·광명 하안·의왕 포일·서울 고덕 등 하반기 14개 사업장서 2,366가구 쏟아질듯

김상용기자 [e-mail]

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'인기가 검증된 재건축 후분양 물량을 노려라'

최근 부동산 시장이 상승세를 보이면서 예비 청약자들의 마음이 바빠지고 있다. 일부 아파트의 청약 경쟁률이 최고 100대 1을 넘나들 정도로 청약시장이 달아오르고 있기 때문이다. 청약을 염두에 두고 있는 사람들이라면 지금이라도 청약 전선에 뛰어들어야 하는 지 마음이 조급해질 수 밖에 없다.

전문가들은 이에 대해 현재의 부동산시장 분위기에 휩쓸려 무턱대고 좇아가지 말고 인기가 있는 지역에 청약해야 한다고 조언한다. 그 한 방법이 이미 인기가 검증된 재건축 후분양 물량이다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "재건축 후분양 물량의 경우 현재 거래가 이뤄지고 있는 조합원 물량의 시세와 일반 분양가를 비교하면 안정적인 차익을 거둘 수 있는 지 판단할 수 있다"며 "실수요자이면서 실속을 챙기고 싶은 예비 청약자들은 조합원 물량을 통해 인기 검증이 가능한 재건축 후분양 아파트에 관심을 높일 필요가 있다"고 분석했다.

◇조합원 물량 시세와 예상 분양가를 비교하라=전문가들은 재건축 후분양 물량 청약에 앞서 발 품을 팔아 조합원 물량의 시세와 분양가를 비교할 것을 권했다.

가령 의왕 포일자이 82㎡형의 조합원 물량 매물가격대는 3억3,000만원에서 3억5,000만원까지 다양하다. 1ㆍ2층 등 저층은 3억3,000만원 정도에 매물을 구할 수 있지만 중층 이상 물량은 모두 3억4,000~3억5,000만원까지 나와 있다.

아직 의왕 포일자이의 일반 분양가격은 확정되지 않았지만 인근의 중개업소들은 82㎡형 기준으로 3억~3억1,000만원 사이에 결정될 것으로 예상하고 있다. 인근에서 지난 5월에 분양한 의왕 래미안 에버하임의 82㎡형 일반 분양가격이 3억원 안팎에 결정된 점을 감안할 때 큰 변화는 없을 것이라는 전망이다. 따라서 현재 거래되고 있는 물량의 가격이 3억원에서 3억5,000만원까지 나와 있는 만큼 일반 분양을 통해 3억원 안팎의 분양가격에 당첨된다면 계약과 동시에 수천만원의 가격 차익을 얻을 수 있다.

의왕시의 안종성 대가공인 대표는 "현재의 조합원 물량 가격은 예상 일반 분양가격보다 높은 만큼 당첨만 된다면 안정적인 차익을 얻을 수 있다"며 "다만 일반 분양분의 층과 향이 조합원 보유분보다 좋지 않은 점은 감안해야 한다"고 설명했다.

◇재건축 후분양 물량 어디 있나=닥터아파트에 따르면 올 하반기 재건축 후분양이 예정된 사업장은 서울과 경기 등 수도권에서 전체 14개 사업장에 달하며 일반 분양분으로 2,366가구가 나올 것으로 전망된다.

우선 올 하반기 분양 예정인 재건축 단지 중 가장 단지 규모가 큰 사업장은 경기도 군포시 산본동에서 삼성물산이 분양 예정인 산본 주공을 꼽을 수 있다. 전체 2,644가구이며 주택형은 공급면적 기준으로 86~212㎡형으로 다양하게 구성된다. 일반 분양 예정 물량은 이중 373가구로 올 10월 분양될 예정이다.

또 의왕시 포일 주공을 재건축한 포일 자이는 전체 2,540가구로 공급면적기준으로 85㎡에서 174㎡형에 이르기까지 다양하다. 특히 재건축 아파트의 임대주택 의무비율이 폐지된 만큼 당초 임대 예정 물량을 일반 분양물량으로 전환할 계획이다. 이로 인해 얻어지는 추가 수익금 중 일부를 단지내 조경 투자에 사용키로 결정됐다.

경기 광명시 하안주공 아파트의 재건축물량도 전체 2,817가구에 달한다. 공급면적 기준으로 84~176㎡형으로 다양한 주택형을 갖추고 있으며 9월 분양 예정이다. 84㎡형의 조합원 시세는 3억5,000만원에서 3억7,000만원까지 나와 있다. 일반 분양 예상 가격은 3억원에서 3억2,000만원 정도가 될 것으로 예상되고 있다.

강동구 고덕동 주공1단지를 재건축한 고덕아이파크 역시 9월 분양 예정이다. 현재 114㎡형의 시세는 7억2,000만원에서 8억2,000만원까지 형성돼 있으며 일반 분양가격은 7억원 선으로 결정될 것으로 예상되고 있다.

양원규 실로암공인 대표는 "일반 분양 가격과 조합원 물량의 가격차이는 현재 114㎡형 기준으로 1억원이나 벌어져있다"며 "입주 후 조합원 물량의 가격이 추가 상승할 가능성도 남아 있어 분양을 받을 경우 시세차익이 더 클 수 있다"고 말했다.

■ 주의할 점

계약서 잔금 납부까지 3~4개월 불과

철저한 자금계획 없으면 낭패볼수도

일반분양분 절반이상

저층인점도 감안해야

후분양 아파트는 조합원 물량의 매물가격을 통해 인기를 검증할 수 있어 예비 청약자들 입장에선 안전한 투자처다. 더욱이 공사가 거의 마무리된 뒤 분양을 하는 만큼 현장 검증이 가능하다는 것도 장점이다.

하지만 분양 이후 3~4개월 만에 계약금에서부터 중도금, 잔금까지 마련해야 한다는 게 부담이다. 후분양 물량에 청약을 하려면 먼저 자금 마련 계획을 세우는 게 필수다.

김은경 스피트뱅크 팀장은 "후분양 아파트는 아파트 공사가 거의 마무리되는 시점에서 분양하는 물량인 만큼 예비 청약자들은 현장을 방문해 아파트 외관과 조경 등까지 미리 살펴볼 수 있다"며 "하지만 자금 지급 일정이 빡빡한 점은 청약자들이 감내해야 하는 부분"이라고 설명했다.

층과 향에서 불리하다는 점도 옥의 티다. 일반 분양분의 절반 이상이 저층 물량인 점을 고려해야 한다는 지적이다. 재건축 아파트는 기본적으로 조합원들에게 층과 향, 동 등 유리한 조건을 제시한 후 남은 물량을 일반 분양하는 만큼 조합원보다 층과 향 등에서 상대적으로 불리하다.

이진영 닥터아파트 리서치센터 팀장은 "재건축 아파트를 청약할 때에는 원하는 주택형의 층별 배치도까지 꼼꼼히 확인해야 한다"며 "조합원 물량이 없어 좋은 층과 동에 당첨될 수 있는 주택형의 경우 경쟁률이 높아진다"고 말했다.

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