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수원 호매실, 파주 운정, 남양주 별내, 고양 삼송 등 7개 지구에서 10년간 장기임대되는 ‘비축용 임대주택’ 건설사업이 민간투자유치 방식으로 본격화된다. 하지만 기존 임대와 차별성이 거의 없는데다 관련 법안 통과 자체가 불투명한 상태에서 시범사업을 강행함에 따라 정부의 무리한 전시행정이라는 비난을 면하기 어려울 것으로 보인다. 건설교통부는 26일 이들 지역을 비롯해 오산 세교, 의정부 민락, 김포 양촌 등 7개 지구 11개 단지에서 비축용 임대주택 시범사업으로 최대 총 1만1,354가구를 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 건설할 계획이라고 밝혔다. 이를 위해 사업시행자인 주택공사와 토지공사는 27일 주간사 모집공고를 내고 오는 30일 사업설명회를 가진 뒤 연내에 투자가 완료된 5,000가구에 대해 우선 사업승인을 내줄 방침이다. ◇사업 어떻게 이뤄지나=사업 시행은 주공과 토공이 각각 4개 지구, 3개 지구를 나누어 맡는다. 주택 규모는 분양면적 기준 99㎡(30평)와 106㎡(32평)의 중형으로 건설된다. 사업비는 총 2조7,000억원(주공 1조6,700억원, 토공 1조300억원)가량으로 주공과 토공은 이중 50~60%가량을 PF를 통해 조달할 계획이다. 2008년에 착공이 이뤄지고 공정의 30%가 완료된 2009년 상반기께 입주자 모집을 거쳐 2010년 말에는 입주가 가능할 것으로 예상되며 임대료는 인근시세의 90%선에서 책정될 전망이다. 비축용 임대주택은 10년간 도시근로자 등 서민층에게 장기임대를 한 뒤 임차인에게 우선 분양권이 주어진다. 임대기간 중 주택공급 물량 조절을 위해 언제든지 분양전환이 가능하다는 게 기존 임대주택과의 차이점이다. ◇기존 임대와 차별성 없어 실효성 의문=비축용 임대주택이 성격은 기존 10년 임대주택과 비슷하다. 분양시기를 정부가 임의로 정하는 것 외에 공급 대상이나 분양 자격에 차별성이 없기 때문이다. 이 때문에 이번 시범사업으로 정책 실효성을 둘러싼 논란은 더욱 확대될 전망이다. 정부가 이처럼 시범사업을 강행하고 나선 것은 중산층용 임대주택에 대한 재정 투입 반대로 임대주택법 개정안 통과가 어려워진 데 따른 것. 특수목접법인(SPC)을 설립해 민간투자를 유치하면 법 개정 없이도 사업추진이 가능하기 때문이다. 건교부 측은 “투자자에게 일정 규모 이상의 수익률을 보장해주기 때문에 국민연금이나 증권사 등 재무적 투자자들이 관심을 보이고 있다”고 말했다. 하지만 PF 방식을 채택한 것은 중산층용 임대주택에 대한 대규모 재정 투입에 따른 비난을 피하기 위한 것으로 결국 국민의 세금으로 재무적 투자자에게 이익을 보장해주는 셈이라는 것이 전문가들의 지적이다. 공사기간 3년, 임대기간 10년을 합치면 총 사업기간이 13년이 넘는 장기간의 사업인데다 수익성마저 검증되지 않은 상태여서 1조~1조5,000억원에 이르는 민간투자자금이 과연 몰릴지 여부도 불투명한 상황이다. 특히 사업시행자인 주공이나 토공이 금융비용을 줄이기 위해 대출 규모를 축소하는 대신 총 PF 규모 중 40%가량을 PF 회사에 참여하는 투자자들의 출자로 충당한다는 계획이어서 투자자 모집이 더욱 어려울 것으로 전망된다. 업계의 한 관계자는 “판교 중심상업지구 PF 등 유망사업에서도 투자자들은 단순 대출로 이자수익을 노리고 들어오는 경우가 대부분”이라며 “공공성격이 강한 임대주택사업에 수백억원씩 출자를 하며 참여할 투자자가 있을지 의문”이라고 말했다.
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