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현재 시세로 강남권 재건축 아파트를 매입하면 어느 정도의 시세차익을 얻을 수 있을까. 본지가 J&K부동산투자연구소에 의뢰해 대표적인 강남권 저층 재건축아파트인 개포동 주공3ㆍ4단지의 투자수익성을 분석한 결과 1억2,600만~1억6,500만원의 투자수익을 올릴 수 있는 것으로 나타났다. 두 단지의 평균 수익은 주공4단지의 경우 1억6,551만원, 3단지는 1억2,632만원으로 4단지가 3단지보다 조금 높았다. 현 시점에에 투자자가 6억1,000만원을 주고 3단지 36㎡형(이하 공급면적 기준)을 매입해 145㎡ 아파트를 배정 받을 경우 예상되는 재건축 아파트 총 분양가격은 15억8,400만원(3.3 ㎡당 3.600만원)이다. 여기에서 지분 권리가액 7억3,408만원을 뺀 추가분담금은 8억4,992만원으로 투자자는 1억2,408만원의 투자수익을 올릴 수 있다. 주공3단지 36㎡의 평균 투자수익은 1억2,408만원, 42㎡와 49㎡는 각각 1억4,627만원, 1억861만원이다. 이전에 같은 주택형을 소유하고 있던 투자자는 신규 배정 아파트의 면적이 클수록 추가분담금을 더 많이 지불해야 하기 때문에 배정 받는 주택형에 관계없이 투자수익에는 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 주공4단지 36㎡를 시세인 5억8,000만원에 매입해 82㎡ 아파트를 배정 받는다고 가정하면 총분양가가 7억원(3.3㎡당 분양가 2,800만원), 권리가액이 7억966만원으로 산정돼 투자자는 966만원의 추가분담금을 지불하고 1억2,966만원의 투자수익을 볼 수 있다. 주공4단지 36㎡의 평균 투자수익은 1억2,966만원, 42㎡와 49㎡는 각각 1억7,684만원, 1억9,005만원으로 큰 주택형을 매입하는 것이 단순 투자수익은 더 큰 것으로 분석됐다. 시뮬레이션 분양가격은 입지여건과 단지규모 등을 감안해 주변 아파트 시세를 보수적인 기준으로 적용했으며 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등은 적용하지 않았다. 여기에 금융권 대출에 따른 이자 부담, 취득ㆍ등록세 등 세금을 고려한다면 실질 투자수익은 더 떨어질 수밖에 없다. 권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 "재건축 아파트 투자에 자금부담뿐 아니라 투자기간의 변수가 있기 때문에 현재 시세 등을 기준으로 본다면 재건축 완료 후 올릴 수 있는 투자수익이 높다고 평가하기에는 힘든 측면이 있다"고 말했다.
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