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정부가 '10·30 전월세대책'을 내놓은 지 한 달여가 돼가고 있지만 전세난은 아직 풀리지 않는 숙제로 남아 있다. 이에 따라 정부와 정치권은 전월세난 우려를 해소하기 위해 새로운 방안을 속속 내놓고 있는 상황이다. 현재 거론되고 있는 방안은 크게 공급확대와 주거비 부담 완화 두 가지 방향으로 나뉜다. 공급확대의 경우 최근 이슈가 되고 있는 신혼부부 임대주택과 정부의 민간 건설임대 활성화 방안이 대표적이다. 주거비 부담 완화를 위해서는 전월세상한제 도입과 전월세 전환율 하향 조정이 거론된다. 전문가들은 임대차 시장은 정책에 대한 민감도가 높은 만큼 각 대책의 실효성을 잘 따져서 보완할 필요가 있다고 조언한다.
◇임대주택 확대는 맞지만 현실성은 '글쎄'=새정치민주연합이 제안한 신혼부부 임대주택정책은 매년 10만채의 임대주택을 10년간 공급하겠다는 내용이 골자다. 맞벌이 신혼가구가 서울의 아파트 전셋값을 마련하는 데 평균 28년5개월이 필요하다는 분석이 나올 정도로 젊은층의 주거불안이 가속화되는 상황을 정조준해 반향을 일으키고 있다. 하지만 재원 마련과 다른 저소득 계층과의 형평성 문제가 발목을 잡는다.
새정치민주연합은 일단 내년에 3만채를 먼저 공급할 때 정부 추가 예산으로 2,432억원을 반영하고 나머지 필요자금은 국민주택기금 여유자금(15조6,054억원) 중 3조원을 활용하면 된다고 분석하고 있다. 하지만 아파트 한 채당 1억원의 건설비용이 든다고 가정할 때 새정치민주연합의 목표대로 10년간 총 100만채를 짓는 데 필요한 100조원의 자금을 어디서 끌어올지는 명확하지 않다. 국민연금을 활용하는 방안도 거론되지만 임대주택 건설로 국민연금에 적자가 발생했을 경우에 대한 대책은 전무한 상태다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "국민연금은 적정 수익을 내야 하는데 신혼부부 임대주택을 통해서는 수익을 내기 어렵기 때문에 재원으로 활용하기 쉽지 않다"고 밝혔다.
다른 저소득 계층과의 역차별 문제도 발생한다. 현재 국민임대주택의 30%가 신혼부부에게 특별공급되고 있지만 막상 지난해 경쟁률이 0.96대1에 머무는 등 지난 2008년 이후 6년째 미분양이 이어지고 있다. 반면 영구임대주택에 입주하기 위해 4만7,000여명의 대기자들이 평균 21개월을 기다리는 상황에서 신혼부부만 수혜를 입는다면 상대적 박탈감이 가중될 수 있다는 지적이다.
야당이 공공임대주택 확대에 초점을 맞추고 있다면 정부는 민간 건설임대를 늘리는 방안을 고심 중이다. 이는 한국토지주택공사(LH)의 부채가 지속되고 있는 상황에서 민간의 안정적인 임대주택 공급이 필수적이라고 판단했기 때문이다. 감사원에 따르면 2010~2013년 임대주택 사업에 따른 LH의 금융부채만 8조9,120억원 증가한 것으로 나타났다.
정부는 세제혜택 등의 인센티브를 고민하고 있지만 민간 건설사들의 반응은 시큰둥하다. 장기간에 걸친 사업비 회수와 아파트 관리, 분양전환 소송전 등 리스크가 큰 반면 '당근'은 부족하기 때문이다. 한 중견 건설업체 관계자는 "임대주택은 분양과 달리 짓고 끝나는 것이 아니라 오랜 시간 관리를 해야 하기 때문에 인력도 더 많이 필요하고 까다로워 진입하기 쉽지 않은 영역"이라며 "정부가 어떤 인센티브를 들고 와도 현재 부동산경기에서 새로운 건설사가 참여할 동기가 되기는 힘들 것"이라고 말했다.
◇세입자 주거비 부담 완화, 시장 왜곡 '풍선효과' 주의해야=주거비 부담 완화 방안으로 국회 국토교통위원회에서 논의되고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입은 오랜 기간 논란의 중심에 있는 '뜨거운 감자'다. 전월세상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 임대료 인상률을 최대 5%까지로 제한하는 내용이다. 또 계약갱신청구권이 도입되면 2년의 계약이 끝난 뒤 세입자의 계약 갱신 요구를 임대인이 받아들여야 한다.
주거불안이 사회적 문제로 떠오르는 만큼 세입자의 안정성을 높이는 방안은 최근 야권뿐 아니라 여권 일부에서도 공감대를 형성하고 있다. 이에 더해 계약갱신청구권의 경우 계약기간 연장으로 전세의 월세 전환 속도를 늦추는 효과도 기대해볼 수 있다.
하지만 일각에서는 이들 제도로 오히려 시장이 왜곡될 수 있다는 점을 지적한다. 주택임대차보호법이 개정되기 직전 단기적으로 전셋값이 폭등할 우려가 있을뿐더러 세입자에게 이면계약을 강요하는 일도 발생할 수 있다는 설명이다.
전월세 전환율 하향 조정 역시 같은 지적을 받는다. 전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미한다. 현행 주택임대차보호법에서는 10% 혹은 기준금리의 4배 중 낮은 값을 상한선으로 정하고 있다. 10% 혹은 기준금리 2%의 4배인 8% 중 더 낮은 수치인 8%가 현재 전월세 전환율 상한선이 되는 셈이다. 여야는 이를 '기준금리+2%포인트'로 낮추는 방안을 협의 중이다. 이 경우 전월세 전환율은 4%로 대폭 낮아지게 된다. 보증금 1,000만원을 월세로 전환할 때 8%의 전환율을 적용하면 연간 80만원의 월세를 부담해야 하지만 4%로 계산하면 연 40만원으로 주거비 부담이 절반으로 줄어들게 된다.
하지만 집주인이 전세보증금을 대폭 올린 뒤 낮아진 전월세 전환율을 적용해 월세 변환을 하면 무용지물이 될 수밖에 없다. 이에 더해 전월세 전환율 기준을 지키지 않더라도 제재를 받는 규정은 따로 없어 굳이 낮아진 비율을 적용하지 않아도 된다. 실제로 올해 3·4분기 기준 서울시 평균 전월세 전환율은 7.2%로 법적 상한선인 8%보다 낮지만 다가구·다세대주택만 놓고 보면 8~9%가량으로 상한선보다 높아도 이를 규제할 방법이 없다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "월세 책정 기준은 전환율이 아닌 집주인과 중개업소 간에 주먹구구식으로 이뤄지기 때문에 전월세 전환율이 아무리 조정되더라도 세입자에게 도움이 되지 않을 것"이라고 전망했다.
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