남양주 진접 대규모 미달 사태

'10년 전매제한' 규제 때문인듯

판교등 특급입지 아니면 실수요자 외면

고분양가 논란에도 중대형은 선전 대조

남양주 진접 대규모 미달 사태

3순위서도 무려 3,237가구나 미분양'10년 전매제한' 규제가 최대 원인인듯분양가 상한제 회의론까지 불거져

김문섭

기자 [e-mail]

분양가상한제 적용에도 불구하고 '고분양가' 논란이 일었던 남양주 진접지구에서 끝내 대규모 미달 사태가 벌어졌다. 분양업체들의 고분양가 책정이 '자충수'가 됐다는 반응이 지배적이지만 분양가상한제가 전면 확대된 시점에서 곰곰이 되짚어볼 시사점이 적지않다.

4일 금융결제원과 관련업계에 따르면 7개 주택업체가 동시분양에 나선 남양주 진접지구는 지난 3일까지 3순위 접수를 받은 결과 5,928가구 모집에 2,691가구만 신청, 무려 3,237가구가 미달됐다. 특히 전체 분양물량의 80% 이상을 차지했던 전용면적 84~85㎡형(32~33평형)은 1~3순위 신청자가 모집가구 수(4,962가구)의 36%인 1,774명에 불과했다.

◇10년 전매제한이 최대 변수=전문가들은 진접지구의 분양실패에 고분양가 논란이 적지않은 영향을 미친 것은 사실이지만 더 큰 이유는 따로 있다고 지적한다. 바로 계약 후 10년간 자유롭게 매매할 수 없게 한 '전매제한'이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "시세차익이 확실한 재개발 투자의 경우에도 입주 뒤 양도세를 감안한 처분 가능시기까지 6~7년이 걸리다 보니 웬만한 사람은 투자를 꺼린다"며 "판교처럼 '로또복권'으로 인식되는 곳이 아닌 한 10년 전매제한은 청약신청에 결정적 영향을 미칠 수밖에 없다"고 말했다.

실제 지난해 판교 신도시를 제외하면 10년 전매제한이 걸린 공공택지 중소형 아파트들의 분양성적은 하나같이 신통치 않았다. 정부가 판교의 청약과열을 우려해 전매제한을 종전 5년에서 10년으로 늘렸던 것이 판교 이후 단지들의 발목을 잡아온 셈이다.

진접지구의 경우 전매제한 없는 중대형이 중소형보다 분양가가 3.3㎡(1평)당 120만여원이나 비쌌는데도 오히려 선전했다는 점에서 전매제한의 위력을 더욱 실감할 수 있다. 신도종합건설이 평균 경쟁률 1.57대1로 중대형 청약을 마감했고 신영은 430가구 모집에 69가구만 미달됐다. 중대형은 '찬밥' 대접을 받는 요즘 분위기에 비춰보면 극히 이례적인 결과다. 고분양가라고는 해도 입주 후 전매만 자유롭다면 '어느 정도'의 시세차익은 가능할 것으로 수요자들이 판단했다는 분석이다.

◇분양가상한제에 기대할 것 없다(?)=진접지구의 분양가를 놓고 벌어진 정부와 업계의 '진실게임'은 분양가상한제 자체에 대한 회의론까지 불러일으켰다.

분양가상한제는 땅값 원가와 정부가 정한 건축비, 그리고 가산비용을 합쳐 분양가를 정하도록 돼 있다. 공공택지의 경우 땅값과 건축비는 투명하게 드러나 있지만 문제는 불명확한 가산비에 있다. 정부가 최근 가산비 인정 항목을 어느 정도 구체화하긴 했지만 온갖 비용을 최대한 인정받으려는 업체들과 일률적으로 규제하려는 정부ㆍ지자체 간 갈등은 불가피하다. 더욱이 사업지마다 특성이 달라 전문성이 부족한 지자체의 분양가심의위원회가 모든 비용내역을 일일이 가려내기는 쉽지 않다.

업계의 한 관계자는 "그나마 진접지구 같은 공공택지는 분양가 시비가 적은 편이다. 앞으로 민간택지는 땅값과 지질 특성, 추가시설 설치비, 금융비용 등에 따른 가산비를 놓고 분양가 줄다리기가 수없이 벌어질 것"이라고 예상했다.

입력시간 : 2007/09/04 16:48