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Q = 주택을 구입했는데 이 주택을 멸실하고 신축해 거주하다가 팔려고 합니다. 이 경우 양도소득세는 어떻게 내야 하는지 궁금합니다. 이 주택 외 다른 주택은 없습니다.
A = 양도소득세는 주택 및 주택부수토지의 보유기간에 따라 많이 달라집니다. 먼저 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우를 살펴보겠습니다. 원칙적으로 양도소득세 비과세 혜택은 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 팔아야 받을 수 있습니다. 이때 사례와 같이 구 주택을 멸실하고 신축한 경우라면 멸실된 주택과 완성된 신축주택의 보유기간을 통산해 2년 이상 보유 요건 충족 여부를 따지면 됩니다. 보유기간 산정 시 주의할 점은 이러한 멸실 및 신축의 경우 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축 및 재개발이 아니어서 공사기간은 보유기간에 포함되지 않는다는 것입니다.
예컨대 1년 정도 주택을 보유하다가 멸실하고 6개월 정도의 공사를 거쳐 신축주택을 완성한 경우 공사기간 6개월을 제외한 구 주택 보유기간 1년 만이 보유기간에 통산됩니다. 따라서 신축주택 완성 후 1년 이상을 보유한 후 매도해야 전체 보유기간이 2년 이상이 돼 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.
두 번째로는 양도소득세가 과세되는 경우를 살펴보겠습니다. 구 주택을 멸실하고 주택을 신축한 후 통산한 보유기간이 2년 미만인 상태에서 단기 양도하면 양도소득세가 과세됩니다. 양도차익 산정 시 주의할 점은 구 주택을 취득해 사용하다가 이를 멸실한 경우 구 주택 취득가액은 신축 완성된 주택의 양도차익 계산 때 경비로 인정되지 않는다는 것입니다. 다만 직접 지출한 해당 건물의 철거비는 경비로 인정받을 수 있습니다. 또 양도소득세 세율 적용 시 신축주택의 보유기간에 구 주택 보유기간은 포함하지 않는 것이며 주택과 주택부수토지의 보유기간이 1년 미만인 경우 40% 세율을 적용하고 1년 이상이 되면 6~38%의 일반세율을 적용합니다.
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