[기업형 임대주택 활성화] 월 임대료 서울 80만·지방 30만원… 도심은 100만원 넘을수도

■ 수요자 비용은 얼마나

서울에 거주 하려면 소득 상위 30%는 돼야 가능

임대료 상승률 年 5% 이내 ·분양전환 의무 없어

비싼 임대료, 주변 전월셋값 상승 부추길 우려도

정부가 중산층 주거안정을 위해 기업형 민간임대에 대한 파격적인 지원책을 내놓았지만 실효성 여부는 여전히 불투명하다는 것이 시장의 판단이다. 서승환 국토교통부 장관이 13일 정부세종청사에서 ''기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안''을 발표하고 있다. /세종=연합뉴스

'푸르지오스테이(STAY)', 'e편한세상스테이'…. 올해부터 본격적으로 등장할 것으로 예상되는 기업형 민간임대주택이다. 수요자 입장에서는 단연 임대조건이 가장 큰 관심사일 수밖에 없다. 일단 정부는 기업형 민간임대가 중산층을 대상으로 하는 만큼 지역에 따라 월 40만~80만원 정도의 임대료가 책정될 것으로 예측하고 있다. 하지만 정부가 기준으로 삼은 '중위 전셋값'이 실제 민간아파트 전셋값보다 낮게 설정된데다 사업지가 도심 내에 위치할 경우 토지매입비가 높아져 월 100만원을 훌쩍 넘는 임대료가 나올 수도 있을 것으로 보인다.

◇월 임대료 서울 80만원, 지방 30만원 될 듯=최초 임대료 규제가 있는 지금까지의 임대주택과 달리 기업형 임대주택은 임대료를 임대사업자가 자유롭게 책정할 수 있다. 이에 따라 건설사들은 사업지 위치와 사업방식 등에 따라 적정가격을 산정하고 이를 기준으로 보증금과 월 임대료를 책정하게 된다. 정부가 추산한 기업형 임대주택의 보증금 및 임대료 액수는 △서울 보증금 8,100만원, 월 임대료 81만원 △수도권 6,200만원, 62만원 △지방 3,000만원, 30만원 수준이다.

정부 추산 임대료는 서울 중위 전셋값에 전월세 전환율 6%를 적용해 산출한 것이다. 보증금 규모는 월세의 100배로 가정했다.

이 경우 서울은 중위 전셋값이 2억4,300만원이기 때문에 보증금 8,100만원에 월세 81만원 수준이 된다. 보증금을 월세의 150배로 가정했을 때는 보증금 1억400만원에 월세 70만원을 세입자가 부담해야 한다. 지난해 가구소득 대비 임대료 비율(RIR)이 20.3%임을 감안할 때 이 임대료를 부담하기 위해서는 8분위(가처분소득 422만원) 이상이어야 한다. 전체 가구 중 8분위, 9분위(287만원), 10분위(735만원)에 해당하는 상위 30%가 서울의 기업형 임대주택에 거주할 수 있는 셈이다.

같은 방법으로 수도권과 지방을 계산했을 때 각각 5분위(287만원), 3분위(205만원) 이상에 해당돼야 임대료를 감당할 수 있게 된다.

국토교통부의 한 관계자는 "화성 동탄2신도시 공공임대리츠의 임대료는 월 61만~69만원이고 인천 도화 민간임대리츠는 41만~51만원선인데 경쟁률이 각각 2.2대1과 7.6대1을 기록할 만큼 인기를 끌었다"며 "비슷한 수요를 끌어들일 수 있을 것으로 보고 있다"고 설명했다.

◇실제로는 월 100만원 훌쩍 넘길 수도=국토부의 예측과 달리 실제 임대차시장에서는 더 높은 수준의 임대료가 책정될 것으로 보인다. 국토부의 방안대로 육아·이사·청소·세탁 등 '종합 주거 서비스'를 제공할 경우 임대료가 더 오를 가능성도 있다. 특히 기업형 임대주택의 높은 임대료가 인근 지역의 전월세 가격 상승을 불러일으킬 수 있다는 우려도 나온다.



전문가들은 일단 정부가 가정한 '중위 전셋값'이 실제 전셋값과 차이가 크다고 지적한다. 서울의 중위 전셋값이 2억4,300만원인 것과 달리 강남권을 제외한 서울시내 전용 85㎡ 이하 아파트만 해도 전셋값이 3억~5억원에 이른다. 강남권으로 넘어오면 전셋값은 더욱 치솟는다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡의 보증부 월세가 보증금 1억~4억원, 월세 70만~200만원가량인 가운데 종합 주거 서비스까지 제공하는 기업형 임대가 인근에 등장한다면 임대료는 이를 웃돌게 된다.

잠실동 S공인의 한 관계자는 "중산층이 타깃이라면 학군이나 교통 등 위치가 좋아야 하는데 주변 아파트보다 당연히 월세가 올라가지 않겠느냐"며 "아직 다들 전세를 선호하는 상황에서 월세가 너무 높으면 살고 싶어하는 사람이 얼마나 있을지 모르겠다"고 말했다.

기업형 임대의 높은 임대료가 오히려 주변 시장의 전월세 불안을 가져올 수 있다는 지적도 나온다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "초기 임대료를 사업자 마음대로 설정할 수 있도록 했지만 수요자들은 낮은 임대료를 바라고 있어 미스매치가 발생할 수 있다"며 "아파트 한 곳의 분양가가 올라가면 주변 시세도 함께 올라가듯이 임대주택 역시 인근 지역의 전월세 가격까지 동반 상승시킬 수 있다"고 설명했다.

◇임대료 상승률 5% 이내, 분양전환 의무는 없어=최초 임대료는 사업자 자율로 결정하지만 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 한 규제는 그대로 유지된다. 정부는 한국토지주택공사(LH)의 연평균 실제 임대료 상승률이 1.8%인 만큼 민간 임대도 5% 상한선 내에서 움직일 것으로 보고 있다.

장기거주를 목적으로 한 임대주택인 만큼 의무임대기간 내 분양전환도 금지된다. 현재는 5·10년 의무임대기간의 절반이 지난 시점에서 입주자의 3분의2가 찬성할 경우 건설사가 의무적으로 분양전환 의무를 이행해야 한다. 하지만 앞으로는 민간임대사업자가 분양전환을 원하지 않을 경우 임대상태를 그대로 유지할 수 있어 '내 집 마련'이 목적인 수요자들보다는 장기임대 거주를 원하는 수요자들이 유리해질 것으로 보인다.