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지난 몇 년간 오피스텔이 과잉공급 되면서 수익률이 점차 떨어지자 고수익을 보장하는 분양형 호텔이 대체 투자수단으로 급부상하고 있다. 1억~2억원의 비교적 적은 금액으로 투자가 가능한데다 시중은행 금리가 3%에도 미치지 못하는 상황에서 연 7~10%에 달하는 고수익을 보장하는 까닭이다.
그동안 서울 강남권역에 자리잡고 있던 오피스텔 모델하우스가 분양형 호텔을 홍보하는 장소로 대부분 탈바꿈하고 있는 것이 이 같은 인기를 증명한다.
하지만 분양형 호텔은 여전히 대다수 투자자들에게 쉽게 접근하기 어려운 생소한 상품임에 틀림없다. 임대관리가 위탁형태로 진행되는 만큼 투자자가 직접 임차인을 구하거나 운영하는 수고스러움을 덜 수 있는 장점이 있지만 일반 투자자들은 이전까지 접해보지 못한 개념의 투자상품인 만큼 리스크(Risk) 숙지는 필수 과제라는 설명이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "오피스텔과 도시형생활주택 등 수익형 부동산의 투자수익률이 점차 떨어지자 분양형호텔에 투자하기 위해 상담을 요청하는 고객이 늘고 있다"며 "기대 수익률이 높은 만큼 위험 또한 크다는 것이 투자의 제1원칙인 만큼 직접 발품을 팔아서 상품별 장단점을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다"고 말했다.
◇위탁운영 임대목적으로 분양받는 '분양형 호텔'=분양형 호텔 투자는 사업자가 개발 초기부터 객실을 분양할 목적으로 사업을 계획해 착공과 함께 일반 투자자를 모아 아파트처럼 분양하는 투자방식의 일종이다.
개인투자자가 객실을 분양받고 전문업체에 운영을 위탁해 수익률을 거두는 방식으로 진행되며 보통 운영 첫해 또는 2~3년간 일정한 수익률을 보장하고 이후부터는 호텔 운영에 따라 수익을 배당한다.
투자자는 아파트 분양 방식처럼 계약금을 10% 지불하고 단계별로 중도금과 잔금을 치러야 한다. 최근 세계적인 호텔운영업체들이 국내 분양형 호텔 공급시장에 뛰어들기 위해 눈독을 들이고 있는 상황이다.
분양형 호텔 공급은 관광수요와 개발호재 등이 풍부한 제주와 인천 등에서 활발하게 진행되고 있다.
특히 제주도는 지난 2010년 외국인 투자제 허용 이후 중국인 큰 손들의 '차이나 머니' 투입가 본격화되면서 전국에서 부동산 시장이 가장 뜨거운 '핫 플레이스'로 탈바꿈했다.
제주관광협회에 따르면 지난해 2008년 582만여명이었던 제주도 관광객 숫자는 매년 약 100만명 가량 증가해 지난해 두 배가 넘는 1,000만명을 돌파했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "분양형 호텔의 경우 관광객 방문이 많은 지역에 주로 공급되고 있는 게 최근 트렌드"라고 말했다.
◇제주·인천 일대 분양형 호텔 공급 봇물=㈜미래자산개발은 제주시 건입동 일대에서 '호텔 리젠트마린 제주'를 분양하고 있다. 이 호텔은 지하 2층~지상 11층 규모로 25~57㎡(이하 전용면적) 총 327실이다. 1년간 실투자금 대비 연 11%(담보대출 이자 연 5% 적용시) 또는 분양가의 8%의 수익률을 위탁운영사인 미래자산개발에서 보장한다.
퍼스트민서는 제주시 조천읍 함덕리 일대에 '제주 라마다 호텔'을 분양 중이다. 지하 2층~지상 8층, 27~58㎡로 구성되며 객실은 총 304실이 갖춰질 예정이다.
㈜JK메디컬 그룹은 제주시 연동 일대에 수익형 호텔 'JK라마다 앙코르 제주호텔'를 분양하고 있다. 19~50㎡, 지하3층~지상 12층에 총 225실 규모로 3.3㎡ 당 1,400만원대 초반의 분양가로 책정됐다.
인천 남동구 논현동 소래포구에서는 258개 객실을 갖춘 '라마다 인천 소래호텔'이 분양 중이다.
세계적 호텔 체인인 '라마다'의 인테리어, 운영시스템이 도입되며 연 8% 수준의 투자수익을 회사에서 지급할 예정이다. 호텔 내에 사우나, 골프연습장, 피트니스센터, 대·소연회장, 스카이라운지 등이 들어선다. 준공은 2015년 4월로 예정돼 있다.
◇지역별 객실가동률 및 등기형태 체크는 필수=분양형 호텔 공급이 봇물을 이루는 만큼 공급과잉에 대한 우려 또한 제기되고 있는 게 현실. 때문에 전문가들은 운영업체 및 인근 부동산에 미리 방문해 지역 부동산 시장동향에 대해서 파악하는 것이 중요하다고 조언한다.
특히 지역별 객실 가동률 체크는 필수다. 운영사의 브랜드보다는 객실 가동률에 따라 수익률이 천차만별로 나뉘기 때문이다.
한국관광호텔업협회의 '2012년 특1·2등급 호텔운영현황'을 살펴보면 제주시의 경우 공항과 여객터미널에서 가깝고 호텔이 밀집해 있는 탑동(80.8%)과 연동(78.23%), 서귀포에서는 휴양단지로 인기가 높은 중문단지(80.8%)가 높은 객실 가동률을 기록한 것으로 나타났다.
반면 애월항, 일출봉 인근에 위치한 나홀로 호텔 등은 상대적으로 낮은 객실가동률을 보였다.
계약시 업체에서 제시하는 등기방식이 지분등기인지 구분등기인지도 잘 따져봐 할 요소 중 하나다.
일부 분양업체들의 경우 개별등기란 모호한 표현을 사용해 지분등기 조건을 감추는 경우가 있으므로 계약형태가 지분등기인 경우 피해야 한다.
박상언 대표 "지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 '1,000분의 3'과 같은 형태로 지분만 표시되는 형태"라며 "일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 경우 문제의 소지가 될 수도 있고 향후 계약자가 추후 매각을 하려고 해도 쉽지가 않은 만큼 피하는 것이 좋다"고 조언했다.
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