[다트 머니] 아파트 대체 투자상품

각종 규제로 아파트 투자매력 시들 다음 블루칩은?

소액으로 안정적 임대수익 가능 오피스텔·상가 차세대상품 각광

재개발지분, 장기투자처로 제격…타운하우스 틈새시장도 급부상

부동산시장에서 최근 몇 년 동안 아파트는 안정적인 고수익을 누릴 수 있었던 최대 블루칩이었다. 하지만 각종 세금, 대출 규제로 시세차익 및 환금성이 떨어지면서 예전만큼의 프리미엄을 누리지 못하고 있는 것도 사실. 서울 전체 아파트의 연초대비 매매가 변동률(표1 참고)이 1.15%에 그칠 정도로 아파트 시장에서 불황의 골은 깊기만 하다.

때문에 아파트를 대체할 틈새시장에 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있다. 포스트 아파트시대에는 다양한 투자 상품들이 2강1중1약의 구도를 띄며 각축을 벌이고 있다.

◇오피스텔과 상가=최근 ‘수익형 상품’으로 가장 주목 받고 있는 투자 상품 유형이다. 아파트 보다 소액으로 투자가 가능하고, 고정적인 임대 수익이 가능하다는 장점이 있다.

특히 주택수에 포함되지 않는 오피스텔의 경우 청약가점제 시행으로 더욱 각광 받고 있는 상품. 강남, 종로, 여의도 등 중심업무지구는 물론 주요 역세권 주변의 오피스텔이 유망하며, 1억~1억5,000만원의 투자해 연 6~8%의 수익률이 가능하다.

상가는 테마형 상가나 복합상가가 지고, 아파트 단지 내 상가나 역세권 근린상가 등이 뜨고 있다. 특히 상가에 투자할 경우 500가구 미만의 배후세대가 빈약한 곳이나 주변에 대형 마트가 들어서는 곳은 피해야 하며, 단지 내 상가 중에서도 대규모 택지개발지구의 상가를 분양 받는 것이 가장 유망하다. 연내 택지개발지구에서 공급하는 주요 단지내 상가 물량으로는 성남도촌, 인천논현2, 고양행신2 등이 있다. 택지개발지구의 단지 내 상가에 투자할 경우 분양가 3.3㎡당 3,000만원 선에 연 6~7%의 수익률이 가능하다.

◇재개발지분=뉴타운 사업지역의 재개발 지분은 지분 가격에 따른 시세차익이나 중장기적으로 아파트 분양권을 받을 수 있는 투자처이다. 현재 유망 재개발 사업장으로 손꼽히는 왕십리뉴타운의 지분가격이 3.3㎡ 당 2,500만~3,000만원, 아현뉴타운이 3.3㎡당 3,000만원, 옥수동재개발구역이 3.3㎡당 4,000만~5,000만원, 은평뉴타운이3.3㎡당 최고 1,500만원 선이다.

함영진 부동산써브 실장은 “재개발 지분 투자 시 투자방법과 시기에 따라 수익 차이가 크고 사업진행이 더딜 경우 상당기간 자금이 묶일 위험이 있다”며 “또 사업장 별로 각종 이해관계가 첨예한 경우가 많아 묻지마 투자는 지양하고 알짜 사업장을 골라 중장기적인 투자 접근이 필요하다”고 말했다.

◇타운하우스=최근 틈새시장에서 각광 받고 있는 상품. 특히 수도권 주변 유망택지개발지구에 위치한 타운하우스의 경우 높은 프리미엄이 형성돼 있다. 하남 풍산지구에서 3.3㎡당 1,350만~1,450만원 선에 분양됐던 우남퍼스트빌리젠트나 제일풍경채 등은 현재 1억~1억3,000만원 선의 프리미엄이 형성돼 있다. 용인동백지구에서 인기 리에 분양을 마쳤던 남광하우스토리 타운하우스의 경우에도 현재 2억원까지 프리미엄이 형성돼 있다.

◇썩어도 준치, 그래도 아파트=현재는 부동산 시장에서 아파트가 맥을 못 추고 있지만, 조금만 규제 완화가 가해져도 가격에 탄력을 받아 고수익이 가능한 상품은 아파트 밖에 없다는 전문가들의 의견도 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “틈새상품은 어디까지나 틈새시장에 지나지 않기 때문에 유행이나 경기에 민감하게 반응해 수익이 불안정하다”고 말했다.

박 소장은 또 “분양가상한제 시행 이후 저렴한 신규분양 아파트들이나 기존 시장에서 급매물 아파트 등을 매입해 장기 보유하며 시세 차익을 노리는 것이 수익률은 가장 뛰어나다”고 말했다.

오피스텔 투자 어디가 좋을까
대학가 수요 탄탄 불황 무풍지대…중심 업무지구들도 꾸준한 상승
공급 부족해 2~3년간 강세예상 “시세차익보다 임대수익 노려야”

올 상반기 4,855 대 1의 청약 경쟁률을 보이며 세간의 주목을 끌었던 인천 송도신도시 '더 프라우' 오피스텔 청약 이후 수익형 상품인 오피스텔 투자에 대한 관심이 뜨겁다.

정부의 다주택자에 대한 강도 높은 규제로 수익형 투자 상품인 오피스텔이 반사이익을 누리고 있는 것. 특히 지난 2002년이후 서울 지역 오피스텔 공급량 감소로 오피스텔이 그 어느 때보다 높은 몸값을 누리며 각광 받고 있다.

◇대학가=대학가 오피스텔은 고정적인고 탄탄한 수요를 바탕으로 불황을 잘 타지 않는 상품이기도 하다. 전통적으로 신촌이나 서울대학교 주변 신림동 일대에 대규모 오피스텔 촌이 형성돼 있으며, 최근에는 단국대학교 죽전캠퍼스 이전을 계기로 용인 죽전ㆍ수지지구와 분당지역의 오피스텔까지 인기가 치솟고 있다.

신촌이나 서울대 주변의 오피스텔 임대 가격은 39㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월 60만~70만원 수준이며, 매매가격은 9,000만~1억원 수준이다.

용인 단대캠퍼스 주변의 신축 오피스텔의 경우 최근 월 임대료가 10만~15만원 선이 올라 39㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월 50만~55만원의 임대가를 형성하고 있다. 이 일대 A공인중개업소에 따르면 "현재에도 대기 수요가 워낙 많아 오피스텔 임대료가 계속 상승할 것으로 보인다"고 말했다.

◇중심 업무지구=중심 업무지구에서는 강남권 오피스텔의 임대료가 가장 강세다. 서초동 삼성타운 입주를 비롯해, 오피스텔 공급량 감소 등의 이유로 임대가격이 가파르게 상승하고 있다. 39㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월 80만~90만원의 임대가를 형성하고 있으며, 매매가격은 1억3,000만~1억4,000만원 선이다.

여의도나 종로 등의 오피스텔 임대료 역시 최근 공급량 감소와 수요 증가로 꾸준히 상승세를 타고 있다. 39㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월 45만~60만원 선의 임대가를 형성하고 있으며, 매매가는 7,500만~8,500만원 선이다. 신축 오피스텔의 경우 매매가가 1억2,000만~1억3,000만원 선을 호가한다.

◇유망 투자지역=수도권 인근 택지개발지구 내 오피스텔이나 역세권에 위치한 오피스텔의 경우 꾸준히 강세를 지속할 것으로 보인다. 그 중에서도 지하철 9호선 개통 지역 주변이나 분당 연장선 주변의 오피스텔 시장도 눈 여겨 볼 만한 상품.

장길수 원룸클럽(www.oneroomclub.com) 팀장은 "오피스텔 시장은 신규 공급물량이 부족해 앞으로 2~3년간 강세가 지속될 것이다"며 "다만 오피스텔 투자는 시세차익보다는 꾸준하고 안정적인 임대 수익을 바라보고 접근해야 한다"고 말했다.