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부동산 경기침체 등을 이유로 재건축 사업이 9부 능선 앞에서 멈춰있는 고덕시영에 '분담금 폭탄' 논란이 일고 있다.
14일 재건축업계에 따르면 고덕시영 재건축 조합이 지난 2011년 체결한 시공사 본 계약이 최근 법원에서 무효 판결을 받으면서 그 동안 수면 아래서 잠자고 있던 '분담금 폭탄'논란이 수면위로 부상했다.
고덕시영 재건축조합측은 "시공사 본계약 체결 무효소송에서만 패소한 것으로 정족수를 확보해 다시 시공사와 본계약을 체결하면 된다"는 입장을 밝힌 반면 다수 조합원들은 "턱없이 비싼 공사비를 받아들일 수 없다"며 조합장 해임과 시공사 교체 목소리를 높이고 있는 상황이다.
갈등의 주 요인은 지난 2002년 가계약 당시 3.3㎡당 240만원이었던 것이 2011년 본계약 체결 당시 376만4,000원까지 급등한 공사비다. 여기에 3.3㎡ 당 2,600만원에 달하는 비현실적인 일반 분양가로 부풀려진 일반분양 수익으로 조합원의 분담금이 실제보다 낮게 책정됐다는 지적도 나오고 있다.
2011년 11월 본계약 당시의 공사비인 376만4,000원에 소비자물가지수를 적용해 보면 2013년3월 현재 공사비는 385만7,000원까지 증가한 상태다. 설계변경으로 약 2만3,000㎡정도의 연면적이 늘어난 것까지 계산하면 총 공사비는 457억원 가량이 늘었다. 현재 기준에서 본계약이 6개월만 늦어져도 1가구 당 약 350만원의 공사비가 자동으로 늘어나는 구조다.
하지만 공사비를 낮추는 게 현실적으로 쉽진 않다. 통상 재건축 사업은 시공사와 가계약 당시 일정 시점을 기준으로 사업이 늦어지는 만큼 소비자물가지수에 연동해 공사비가 자동 증가하도록 계약을 체결하기 때문이다.
게다가 3.3㎡당 2,600만원인 일반분양가를 현실적으로 낮추게 되면 그만큼 분담금이 늘어나면서 조합원의 동의를 얻기가 어려워진다. 한 조합원은 "결국 공사비를 낮추는 조건으로 일반 분양가를 함께 낮춰 조합원들의 추가분담금 총량에는 영향을 주지 않는 대안 마련이 필요하다"고 전했다.
이미 이주한 가구(전체 가구의 99%)에게 지급된 이주비 6,160억원도 악재다. 하루에 쌓이는 이자만 7,600만원에 달하고 가구당 연간 1,108만원을 부담해야 하는 상황이다.
다만 이번 설계변경으로 일반분양가구가 360여 가구 늘어났다는 점은 긍정적이다. 때문에 새롭게 열리는 관리처분변경총회는 늘어난 일반분양으로 인한 수익이 얼마나 될 지에 따라 공사비 및 분양가의 향방이 결정될 것으로 전망된다.
고덕지구의 7개 재건축 추진 단지 중 도급제로 사업이 진행되는 고덕시영의 상황은 그나마 나은 편이다. 확정지분제로 진행되는 나머지 단지들은 과거 호황기 건설사의 출혈 수주 경쟁으로 무상지분율이 낮게는 141%에서 높게는 174%에 달한다. 특히 무상지분율이 163%인 고덕주공7단지의 경우 지난해 관리처분총회 열었음에도 지금껏 시공사와 본계약을 체결하지 못하고 있는 상황이다.
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