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[앵커]
상가 세입자들의 권리금 회수 기회를 보장하는 내용을 담은 법안이 정부 대책 발표 이후 7개월여 만에 오늘 국회 본회의를 통과했습니다.
이에 따라 세입자끼리 권리금을 주고받지 못하게 하는 경우와 지나치게 높은 임대료와 보증금을 요구해 계약을 무산시키는 경우 등에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있게 됐습니다. 자세한 소식 정창신기자와 알아보겠습니다.
안녕하세요.
[기자]
네. 안녕하세요.
[앵커]
‘상가건물 임대차 보호법’ 개정안이 오늘 국회를 통과했는데요. 임차인의 상가권리금을 보호하는 내용이 담겼습니다. 우선 상가권리금이 뭔지 설명해주시죠.
[기자]
네. 상가권리금은 쉽게 말해 기존 상가가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어 받는대가로 지급하는 돈을 말합니다. 이 권리금은 영업권, 시설권 등으로 구성돼 있는데요.
영업권리금은 해당 점포의 영업을 통해 발생하는 매출 정도에 따라 형성되는 권리금입니다. 매도시점부터 6~12개월 동안 발생하는 평균 매출수익이 기준이 됩니다. 예를 들어 한달 순수입이 1,000만원이면 12개월을 곱해 1억2,000만원의 권리금이 형성되는 것입니다.
시설권리금은 기존 임차인이 상가를 오픈할 때 투자했던 시설비용을 말하는 것인데요. 인테리어, 간판, 기자재 등이 포함됩니다. 이때 시설에 대한 감가상각을 반드시 고려해야 합니다. 시설에 대한 권리금은 보통 1년 단위로 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례이고, 보통 3년이 지난 시설물이나 집기에 대해서는 권리금을 적용하지 않습니다.
바닥권리금은 점포가 위치한 특성에 따라 형성되는 프리미엄으로 쉽게 말하면 “자릿세”입니다. 영업권리금이 현재 매출과 순수익에 기초해 형성된다면 바닥권리금은 창업할 때 일정 수준의 매출이 발생할 것이라는 전제하에 받게 되는 것으로 가끔 신규점포에서 요구하기도 합니다.
[앵커]
네. 상가권리금을 추산하는 것이 쉽지 않아 보이는데요. 이번 개정안에는 임차인의 상가권리금 보호가 강화됐다고요.
[기자]
네. 이번 개정안의 핵심은 건물주가 세입자의 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임을 지도록 한 것인데요.
구체적으로 살펴보면 임대인이 신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위, 종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그밖의 ‘정당한’ 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 ‘방해 행위’로 규정하고 금지했습니다.
이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.
[앵커]
네. 상가 임차인의 권리를 보장한 부분이 눈에 띠는데요. 임대인의 입장에서도 임대차 계약을 거절할 수 있는 경우가 있다고요.
[기자]
네. 이번 개정안에는 임대인이 임차인과 계약을 정당하게 거절할 수 있는 경우도 규정했는데요.
보증금 및 차임 지급할 자력이 없다고 보여지는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 종전임차인에게 권리금을 준 경우는 임대인의 ‘정당한’ 계약 거절 사유로 인정됩니다.
다만, 정당한 사유가 있다는 것은 임대인이 입증해야 합니다.
[앵커]
그렇군요. 이 개정안은 언제부터 시행되는 겁니까.
[기자]
‘상가건물 임대차 보호법’ 개정안이 오늘 국회를 통과함에 따라 이르면 다음달 이 법이 공포될 예정입니다.
법 시행은 공포한 날부터 시행되기 때문에 이르면 다음달부터 시행될 예정입니다. 이렇게 되면 법 공포 당시 존속 중인 임대차부터 권리금 회수 기회가 보장됩니다.
다만 등기 없이 인도와 사업자등록시 제3자에 대해 임대차 효력을 주장할 수 대항력은 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.
임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 전대차 계약은 적용대상이 아닙니다.
[앵커]
네. 지금까지 ‘상가건물 임대차 보호법’ 개정안을 보도국 정창신기자와 알아봤습니다.
감사합니다.
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