가재울 3·4구역 7,000여가구<br>신당 6·7구역-흑석뉴타운 주목<br>새정부 용적률 확대등 강한 의지<br>추가부담금도 적어 수익성 높아<br>지분매입으로 조기 집 장만 가능
상한제 피한 알짜 재개발단지는 어디
[새봄 분양시장 열린다] 가재울 3·4구역 7,000여가구신당 6·7구역-흑석뉴타운 주목새정부 용적률 확대등 강한 의지추가부담금도 적어 수익성 높아지분매입으로 조기 집 장만 가능
“상한제 피하는 재개발 단지들이 알짜 중에 알짜!”
새정부 출범으로 강북 재개발 지역들은 그야말로 부동산 시장의 ‘귀하신 몸’이 됐지만 분양가상한제를 피한 재개발 지역은 그 중에서도 알짜이다.
분양가상한제를 피하면 조합원들의 추가부담금을 덜 수 있어 상한제 적용단지보다 수익성이 높다는 게 특징. 특히 새정부에서 재개발ㆍ뉴타운 지역의 용적률 확대 및 활성화에 강한 의지를 보이면서 재개발 지역의 수익률이 크게 상향될 것으로 기대된다.
지난해 12월1일 이전까지 분양가상한제를 피하기 위해 관리처분인가를 신청한 재개발 지역들이 봇물을 이루면서 강북지역 곳곳에 알짜 재개발 지역들이 분양을 위한 수순을 차례차례 밟아가고 있다.
이미영 스피드뱅크 팀장은 “재개발의 경우 일반분양물량이 많지 않아 청약가점이 낮은 사람들의 경우 지분 매입을 통해 재개발 지역 입성을 노려야 한다”며 “관리처분단계의 재개발 지분의 경우 초기 단계보다 다소 가격은 비싸지만 안정적이고 빠른 시기에 내집을 마련할 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.
◇서대문구 가재울 3ㆍ4구역=가재울 뉴타운은 서대문구 남가좌동과 북가좌동에 걸쳐 개발되는 2차 뉴타운 중 하나다. 그 중 3ㆍ4구역은 총 건립가구수가 각각 3,304가구, 4,047가구에 이를 정도로 가재울 뉴타운의 핵심 개발지라 할 수 있다. 가재울 뉴타운은 상암지역의 택지개발, 디지털 미디어센터(DMC) 건립 등 개발 호재가 풍부한 편이다. 또 경인선과 경전철이 들어서면 강북지역의 주요 비즈니스, 주거 지역으로 떠오를 가능성이 높다. 현재 두 지역 모두 관리처분인가신청에 들어간 상태이며 가구별 감정평가가 끝난 상태다. 110㎡ 형 입주가 가능한 소형빌라의 시세가 2억7,000만~2억8,000만원 선이며 추가부담금을 합한 예상 총 투자금액은 5억원 초반대로 보고 있다.
◇중구 신당 6ㆍ7구역=신당동은 6구역에서 11구역까지 총 6개 재개발 구역이 있다. 그 중 6구역과 7구역은 관리처분인가신청을 받아 추진 속도가 빠른 편이다. 6구역은 총 945가구, 7구역은 895가구로 대단지 아파트가 지어진다. 지리적으로 볼 때 신당 재개발 지역은 인근 왕십리 뉴타운과 황학동 재개발 등의 수혜를 볼 수 있다. 99㎡형대에 입주할 수 있는 소형 빌라의 경우 총 투자금액은 5억5,000만~5억6,000만원 선이다. 이는 원조합원들이 이주를 앞두고 추가부담금에 대한 부담으로 다소 낮아진 가격으로, 감정평가 직전에는 6억원를 웃돌았다.
◇동작구 흑석 4ㆍ5ㆍ6구역=강남권 마지막 한강조망 단지이자 용산개발의 수혜지로 주목 받는 흑석뉴타운은 최근 ‘리틀 강남’이라 불리며 주목 받고 있는 곳. 강남과 여의도 중간에 위치하며 지역에 따라 한강 조망도 가능하다. 특히 그 동안 가장 큰 문제로 거론되던 교통문제도 9호선의 개통으로 해소될 것으로 보인다. 흑석뉴타운 중에서도 5구역이 가장 빠른 행보를 보이고 있다. 현재 철거 작업이 진행되며 4구역과 6구역은 관리처분인가신청을 해놓은 상태다. 99㎡형대 아파트 입주가 가능한 33㎡형 단독주택 지분 가격은 3억원 선이며 앞으로 추가부담금을 합한 총 투자금액은 6억원 선으로 예상되고 있다.
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