민간아파트 분양가 상한제 이익 환수장치가 없다

공공택지의 중대형 주택용지 공급기준을 기존 감정가에서 조성원가로 바꾸면 분양가는 얼마나 인하될까. 분양가에서 차지하는 땅값의 비중이 지역별로 달라 일률적으로 단정하기는 힘들지만 대체로 7~11%의 분양가 인하 효과가 있다는 분석이다. 현재 한국토지공사가 택지를 공급 중인 남양주 별내지구의 예를 들어보면 이해가 쉽다. 별내지구 A6-1블록 1만3,000여평의 공급가격은 971억여원으로 용적률을 감안하지 않은 평당 가격이 약 742만원이다. 용적률 160%를 감안하면 택지비 원가는 분양 평당 463만원이다. A6-1블록은 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 중대형 아파트용지이기 때문에 공급가격이 감정가로 정해져 있다. 블록별로 차이는 있지만 별내지구 땅의 조성원가는 평당 평균 519만원 수준이다. 수도권 택지는 조성원가의 110%로 공급한다는 중소형 용지 기준에 따른다면 A6-1블록은 평당 571만원(용적률 160% 적용시 평당 356만원)선에 공급돼야 한다. 감정가를 기준으로 하는 현재보다 평당 171만원(23%) 택지비 부담이 줄어든다는 뜻이다. 분양가상한제상의 원가항목인 기본형 건축비와 가산비용(평당 약 500만원)을 더해 최종 분양가를 산출한다고 가정해보자. 별내지구 중대형 아파트의 최종 분양가는 감정가 기준일 때 평당 963만원 정도지만 조성원가 기준으로 바꾸면 평당 856만원으로 107만원(약 11%) 낮아진다. 물론 이는 중대형 아파트에 적용되는 채권입찰제를 감안하지 않은 결과다.