[8·31 부동산대책 이후] 청약, 새틀을 짜라

8ㆍ31 부동산종합대책으로 주택공급제도 전면 개편이 예고되면서 ‘인기지역 아파트 당첨=대박’의 공식도 수정이 불가피해졌다. 아파트 청약자격 강화, 전매제한 등 다양한 가수요 억제책과 주택담보대출 조건 강화 등으로 ‘일단 당첨되고 보자’는 막연한 투자전략은 성공을 보장하지 않게 됐다. 특히 거여ㆍ판교 등 대규모 강남 대체 신도시 개발, 비강남권 광역ㆍ공공개발 방안은 그동안 강남권에 집중됐던 수요를 분산시킬 것으로 예상돼 내 집 마련 수요자들에게 청약전략의 전면 수정을 요구하고 있다. ◇청약, 중장기 전략이 필요하다=정부의 주택공급제도 개편의 핵심은 실수요자에게 청약우선권을 주되 지나친 시세차익은 허용하지 않겠다는 것이다. 정부가 택지지구에서 아파트를 분양받은 후 최고 10년(전용 25.7평 이하) 동안 이를 팔지 못하게 한 것은 시세차익 실현을 상당 기간 억제해 단기 가격급등을 노린 가수요를 차단하겠다는 의지다. 원가연동제가 적용되는 택지지구 내 전용 25.7평 이하 아파트에 청약해 당첨되면 5~10년간은 재당첨을 받지 못하도록 한 것 역시 신규 분양시장에서 가수요의 거품을 빼내겠다는 게 목적이다. 이에 따라 청약자들은 ‘중장기적’인 틀에서 새로운 청약전략을 세워야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 정확한 자금조달계획 없이 일단 분양받고 보자는 무리수도 금물이다. 주택금융대출 조건이 까다로워져 자금조달이 여의치 않을 뿐 아니라 공공택지 25.7평 초과 아파트에는 채권입찰제가 도입돼 초기 자금부담이 더욱 늘어난다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “당첨기회와 전매제한으로 향후 내 집 마련 수요자들은 최소한 5~10년 후를 내다보고 청약전략을 짜야 한다”고 말했다. ◇통장 가입은 빨리, 변경은 신중히=아파트 청약 때 가장 중요한 변수는 ‘청약통장 가입기간’이다. 이 때문에 아직 청약통장에 가입하지 않은 수요자들은 통장 가입을 서두를 필요가 있다. 정부가 조성 예정인 송파 미니신도시의 일반분양이 이르면 오는 2008년 말께 이뤄지기 때문에 그 이전에 1순위 자격을 확보하기 위해서다. 통장 금액 변경은 신중해야 한다. 공영개발이 확대될 경우 정부ㆍ지자체 등이 건설ㆍ공급하는 택지개발지구 내 공공주택 비중이 늘어나는 만큼 청약저축 가입자들은 섣불리 민영아파트 청약자격을 주는 청약예금으로의 전환이 오히려 당첨확률 면에서는 불리할 수도 있다. 특히 공공택지에 전세형 국민임대주택이 공급될 경우 이는 전량 청약저축 가입자 몫이 될 가능성이 높다는 점도 염두에 둬야 한다. 강북 광역ㆍ공공개발 방침에 따라 공공사업으로 진행되는 재개발 사업이 늘어나는 것도 청약저축 가입자들에게는 호재다. 다만 정부는 가입기간 외에 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간ㆍ소득ㆍ자산ㆍ가족수 등을 감안해 청약 우선순위를 재조정하겠다는 방침이어서 신규 분양시장은 무주택자ㆍ서민 중심으로 재편될 가능성이 높아 보인다. 민간이 건설하는 민영주택에 청약할 수 있는 예금 가입자들은 예치금액을 늘리거나 줄일 때 정부의 택지개발지구 아파트 공급계획을 염두에 둬야 한다. 판교신도시의 경우 내년 8월께 분양이 이뤄질 예정이어서 지금 예치금액을 늘리더라도 1년이 경과해야 증액의 효력이 발생하기 때문에 큰 평수의 아파트를 분양받을 수 없다. ◇강북 더 이상 소외지역 아니다=정부의 재개발 활성화 대책은 그동안 신규 분양시장에서 소외됐던 강북 지역에 대한 관심을 높이는 계기가 될 전망이다. 재개발 활성화의 목적이 강북에 강남권 수준의 주거여건을 조성해 수요를 분산시키겠다는 것인 만큼 강북 지역의 중장기적인 가치상승 가능성이 높기 때문이다. 특히 용적률ㆍ층고완화 등 인센티브 제공으로 강북 재개발 사업의 공공참여가 확대될 경우 그만큼 서민을 수요층으로 한 중ㆍ소형 물량이 늘어날 가능성이 높은 만큼 청약저축 가입자들이 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 더욱 늘어날 것으로 기대된다. 강남권 신규 아파트의 가치는 오히려 높아질 가능성도 있다. 정부가 당분간 재건축 규제강화 조치를 풀 계획이 없다는 점을 감안하면 자칫 일시적으로 강남 지역에 수급불균형 현상이 초래될 수도 있기 때문이다.