선순위 임차인 있다고 무조건 입찰 포기 말고

경매물건 중 주거용 부동산의 경우 말소기준권리 보다 먼저 전입 신고된 임차인이 있으면 입찰자 입장에서는 여간 신경 쓰이는 게 아니다. 이 경우 말소기준권리 보다 먼저 전입신고한 선순위 임차인의 경우 확정일자를 갖추고 법원에 배당요구를 하면 낙찰대금에서 전세보증금을 배당 받기 때문에 낙찰자에게 별 영향이 없다. 문제는 선순위 임차인이 법원에 배당요구 자체를 하지 않았거나, 배당요구를 하더라도 배당순위에서 밀려 전세보증금을 전액 회수하지 못할 때이다. 경매에서는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 있으면 인수부담금액만큼 가격이 떨어진 후에야 응찰자가 생겨난다. 하지만 경매물건 중에서는 선순위 전입자가 위장임차인인 경우도 많아 이를 밝혀내서 고수익을 창출 하는 사례도 있다. 위장임차인의 대부분은 확정일자를 받지 않는다는 특징이 있는데, 확정일자를 받지 않았다는 것은 그 당시에 전입신고는 되어 있지만 진정한 임차관계에 맺지 않았다는 것을 반증하는 것이기도 하다. 일반적으로 금융권에서는 근저당설정을 하기 전에 해당 부동산의 임대차관계를 확인하게 되는데 이때 채무자 및 그 세대원 이외의 전입자가 있다면 이들에게 임대차관계 등의 확인서를 받고 대출을 실행한다. 금융권에서 받는 확인서는 근저당권자가 부동산의 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 유상임대차를 부인하고, 임차보증금에 대한 권리 주장을 하지 않겠다는 확인서를 작성해 준 경우에 한해 특별한 사정이 없다면 임차인의 배당요구를 허용할 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장이기도 하다. 한 사례로 지난 2002년 8월 인천 부개동의 감정가 9,000만원의 다세대 주택에 응찰한 김모씨는, 두 차례 유찰돼 최저가 4,400백만원이었던 상태에서 김모씨 단독으로 5,700만원에 입찰하게 됐다. 하지만 감정가보다 저렴한 물건을 단독 입찰하게 된 데 의구심을 품은 김모씨는 이후에 입찰 문건에 대해 대항력이 있는 세입자 하모씨가 보증금 6,000만원을 주장하고 있다는 사실을 알게 됐다. 다행이 김모씨의 경우 무상임차인 확인서가 발견돼 위장 임차인임이 명백해 졌고, 감정가보다 저렴한 물건을 별도로 부담할 임대보증금 없이 낙찰받아 오히려 더 큰 수익을 남기게 돼 경매에 성공한 케이스이다. 따라서 임차인이 있는 물건의 경우 지레 입찰을 포기하기 보다는 대출은행을 통해 위장임차인을 꼼꼼히 가리는 등 조금만 더 주의를 기울이면 알짜 물건을 저렴하게 낙찰 받을 수 있다. / 글=박규진 지지옥션 교육원장