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Q=업무 및 근린생활시설 용도의 중소형빌딩으로 3개월 후 준공이 예정돼 있습니다. 임대료 책정을 위해 빌딩관리업체 및 인근 공인중개사무소와 지인에게도 알아보고 있는데 다들 의견도 다르고 금액도 차이가 큽니다. 어떻게 임대료를 책정해야 하는지 궁금합니다.
A=임대료와 관리비는 빌딩의 운영수익률을 결정하는 중요한 수입원입니다. 아무리 전문가라 할지라도 해당 빌딩 인근 임대시장의 세밀한 조사가 없다면 그 의견과 금액은 정확하지 않다고 할 수 있습니다. 꼼꼼한 시장조사를 통한 체계적인 방법으로 적정 임대가격을 산정해야 향후 공실예방과 최적의 임대수입을 기대할 수 있을 것입니다.
임대시장을 조사하는 이유는 인근 유사빌딩들의 개별적 특성과 임대료 적용 사례를 해당 빌딩과 비교해야만 해당빌딩의 비교우위를 객관적인 방법으로 반영할 수 있기 때문입니다. 또 이러한 사례들을 조사함으로써 임대료 및 관리비의 시세와 공실의 정도가 파악돼 해당 빌딩의 임대전략에 근거가 될 수 있습니다.
시장조사 방법은 인근 유사빌딩을 대상으로 해당 빌딩과 규모 및 입지가 유사한 빌딩이 10건 이상 포함되는 정도를 범위로 정해 실시합니다. 그리고 임대 및 전용면적, 각 층별 임대료와 관리비를 주요 항목으로 조사합니다. 이때 임대료와 관리비는 예전부터 임대되고 있었던 가격과 현재 공실 가격으로 두 가지를 구분해서 조사해야 합니다. 추가로 빌딩내외부의 편의시설 등의 특장점까지 조사된다면 분석이 더 객관적일 수 있습니다.
그리고 조사된 사례의 층별 임대료 및 관리비를 각 층의 임대면적으로 나누면 평당 단가를 산정할 수 있습니다. 빌딩의 개별적 특성은 건축물대장 등의 공부자료를 참조해 규모(연면적), 가시성(층수), 입지(공시지가), 노후도(준공연도)로 분류합니다. 이후 사례들의 평당 단가를 비교해 적용합니다. 이때 해당 빌딩과 조사된 사례 빌딩들 간의 비교는 항목별로 점수화 또는 가중평균해 최대한 객관적인 방법으로 적용합니다.
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