성수·문래동 용적률 400% 적용될듯

역세권등 '지역중심형' 지정 요건 충족… 고밀도 개발 가능성

낙후됐던 서울 내 준공업 지역의 지구단위계획 수립기준이 확정돼 체계적 개발이 가능해지게 됐다. 성수동 일대 준공업지 전경.

■ 서울 준공업지역 지구단위계획 수립기준 확정

지난해 10월 우선정비대상구역으로 지정된 서울 내 준공업지역 중 성동구 성수동2가와 영등포구 문래동 일대에서 최고 상한 용적률 400%를 적용 받는 아파트가 들어설 것으로 전망된다. 같은 시기에 우선정비대상구역으로 선정된 구로구 신도림동과 금천구 가산동 일대의 공동주택 용지는 상한 용적률 300%를 적용 받는 '산업정비형' 방식으로 개발될 가능성이 커졌다.

서울에 산재한 준공업지역(전체 면적 27.71㎢)의 지구단위계획 수립기준이 확정돼 이들 지역의 개발이 본격화된다.

신도림·가산동은 용적률 300% '산업정비형' 예상

서울시는 5일 준공업지역을 공공지원형과 산업정비형 · 지역중심형 등 세 가지 유형별로 개발하기 위한 지구단위계획 수립기준 및 세부지침을 확정했다. 이는 지난해 10월 발표된 '서울 준공업지역 종합발전계획'의 후속 조치다.

이 기준에 따르면 상한 용적률 400%를 적용 받아 아파트를 지을 수 있어 투자자들의 관심이 가장 큰 '지역중심형'은 ▦역세권(지하철역 반경 250~500m 내)에 사업 대상지가 위치하면서 ▦폭 20m 이상 간선도로에 맞닿은 구역에 한해 지정된다. 부동산업계에서는 우선 정비대상구역 중 성동구 성수동2가와 영등포구 문래동 일대가 이러한 조건을 충족할 수 있을 것으로 분석하고 있다. 성동구의 한 관계자는 "성수동2가의 경우 지역중심형으로 지정될 수 있는 조건을 모두 갖춰 고밀도 개발이 이뤄질 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

서울시는 다만 이 조건을 만족하지 못하더라도 ▦주변에 대규모 기반시설 설치 및 도시정비 시행으로 변화가 예상되거나 ▦정비시 지역중심 역할이 예상되는 구역에 대해서는 지역중심형으로 지정할 수 있는 여지를 남겨뒀다.

지역중심형으로 개발되기 위해서는 또 전체 부지의 10% 이상을 기부채납해야 하고 전체 건축물 연면적의 20% 이상을 문화복합시설로 지어야 한다. 이는 지역중심형 개발 사업지가 많아질 경우 준공업지역 내 산업기능이 저하될 수 있다는 지적에 따라 이러한 유형의 지구단위계획을 최대한 억제하겠다는 서울시의 계산에 따른 것으로 풀이된다.

공장이 밀집돼 있는 곳에 지정되는 '공공지원형'은 공장비율이 전체 면적의 30% 이상을 차지하는 구역에 한해 지정된다. 공장비율은 전체 구역 중 국ㆍ공유지의 면적을 제외한 부지에서 공장이 차지하는 면적의 비율을 의미한다. 이 비율이 30%를 넘는 곳에서는 아파트 등 공동주택을 지을 수 없어 투자성이 크지 않을 것으로 전망된다.

준공업지역 중 공공지원형과 지역중심형에 해당하지 않는 지역은 '산업정비형'으로 개발된다. 구로구 신도림동과 금천구 가산동 등이 이에 해당할 것으로 예상된다. 이 구역에서는 장기전세주택(시프트)을 설치할 경우 최대 300%의 용적률을 적용 받게 되며 시프트가 없으면 상한 용적률이 이보다 50% 낮아지게 된다. 산업정비형의 경우에도 10% 이상의 부지를 기부채납해야 한다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "준공업지역 내 지구단위계획 기준이 정해져 체계적 투자가 가능해졌다"며 "어느 유형으로 개발되느냐에 따라 기대수익률 차이가 큰 만큼 꼼꼼한 입지분석이 필수"라고 조언했다.