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"집값 얼마나 올라야 손해 안볼까요?"

은마아파트 34평 4억원 더 오른 뒤 팔면 양도세 중과 상쇄


‘은마아파트 34평형의 경우 얼마가 더 올라야 양도세 중과로 인한 세금 부담을 상쇄할 수 있을까.’ 19일 국민은행 PB사업부에 따르면 최근 강남 부동산 소유자들로부터 내년 이후 팔 경우 양도세 중과로 인한 세금 부담을 상쇄할 수 있는 매도 시점을 묻는 전화가 쇄도하고 있다. PB(프라이빗 뱅킹)사업부 구동훈 세무사는 “내년부터 1가구2주택자에 대해 양도세가 50%로 중과되고, 장기보유특별공제 혜택이 없어지지만 강남 고가 아파트 소유자들은 대부분 처분보다는 보유를 택하고 있다”며 “30%가 더 오른 뒤 팔면 양도세 중과로 인한 손해를 상쇄할 수 있다”고 말했다. 2억원에 사서 현재 시세가 12억원(양도차익 10억원, 10년 이상 장기보유)인 아파트를 보유하고 있는 A씨의 경우를 예로 들어보자. 구 세무사에 따르면 A씨가 올해 이 아파트를 처분하면 30% 장기보유특별공제 혜택이 적용돼 일단 과표가 7억원(양도차익 10억원의 70%)으로 낮아진다. 여기에 과표구간별로 9~36%(~1,000만원 9%, ~4,000만원 18%, ~8,000만원 27%, 8,000만원 초과 36%)의 세율과 예정신고기간 내에 신고ㆍ납부할 경우 10% 할인을 적용하면 A씨가 내야할 세금은 2억1,546만원이다. 하지만 내년 이후 팔면 양상이 달라진다. 10년 이상 장기보유특별공제 혜택이 없어지고 세율도 구간에 상관없이 일률적으로 50%로 오른다. 이 같은 조건 하에서 A씨가 양도세 중과로 인한 추가 세금 부담을 상쇄하고 올해에 처분하는 것과 같은 세후 양도차익(7억8,454만원)을 얻으려면 A씨는 이 아파트가 16억2,439만원 이상이 됐을 때 팔아야 한다는 계산이다. 4억원이 넘게 올라야 되는 셈. 현재 시세가 12억~13억원(부동산114 조사) 안팎인 대치동 은마아파트 34평이 이에 가장 근접한 사례다. 같은 식으로 계산할 경우 현재 시세가 24억원(4억원에 매입, 10년간 장기보유)인 경우는 32억3,000만원, 36억원(6억원에 매입, 10년간 장기보유)인 경우는 48억3,000만원이 각각 넘어야 양도세 중과로 인한 손해를 만회할 수 있다. 압구정동 현대2차 49평형을 분양받아 보유하고 있는 경우면 전자에, 개포우성 2차 55평형은 후자에 가깝다. 김규정 부동산114 차장은 “최근 5년간 강남 아파트값 상승률은 매년 20~30% 안팎의 수준”이라며 “1~2년 후면 양도세 추가 부담을 만회할 수 있는 셈”이라고 말했다.

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