넌 아직도 오피스텔 찾니? 난 지식산업센터로 간다!

분양가 저렴하고 세제 혜택까지…수익률 정기예금 이자의 두배

■ 틈새 수익형 부동산으로 떠오르는 지식산업센터

삼성중공업 흥덕IT밸리

취득세 75%^재산세 50% 감면에 입주 업체 늘어 임대사업 투자 인기

대형사 진출로 시설 업그레이드
강서 IT밸리·송도 스마트밸리 등 규모 63빌딩·코엑스몰 보다 커 공급물량 급증에 거품 우려도

퇴직을 앞둔 직장인 K씨(53). 노후 준비를 위해 임대수입을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 알아봤지만 마땅한 상품이 없다. 최근 각광을 받고 있는 오피스텔의 경우 분양가가 너무 올라 투자 수익률이 4~5% 밖에 되지 않는다는 말을 듣고 일찌감치 마음을 접었다.

그러던 중 앞서 퇴직한 지인 C씨(57)으로부터 솔깃한 얘기를 들었다. 서울 성수동에 위치한 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 내 상가를 분양받아 월 280만원의 임대수입을 올리고 있다는 것이다. C씨는 155㎡ 규모의 상가를 약 4억원에 분양받았다. 퇴직금에다 은행대출 2억원을 받았다. 이 상가를 보증금 3,000만원에 월 임대료 280만원에 세를 놓고 있다. 대출 이자 등을 제한 C씨의 연간 순수익은 2,000만원이 넘는다. 투자 수익률이 11.56%에 달한다. 4% 안팎의 정기예금 이자에 비할 바가 아니고, 수익률이 평균 4~5%인 오피스텔 보다 두 배 이상 높다. K씨도 결국 지식산업센터 투자에 나서기로 마음을 굳히고 열심히 발품을 팔고 있다.

부동산 경기 침체가 장기화되고 있는 가운데 지식산업센터가 수익형 부동산의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 분양가가 오피스텔이나 도시형 생활주택, 일반 상가 등에 비해 상대적으로 저렴하다 보니 수익률이 높기 때문이다. 여기에다 세제 혜택 등으로 대형 건설사들이 지식산업센터 건립에 속속 뛰어들면서 건물이 대규모 복합단지형 건축물로 진화하고 있어 투자가치도 상승하고 있다.

지식산업센터 내 상가뿐만이 아니다. 공장도 사업을 위한 분양이 아닌 임대사업을 위한 투자가 늘고 있다. 분양자에게 취득세와 재산세ㆍ종합토지세 등의 세금감면 혜택이 주어지고, 분양 때 금융조건도 좋기 때문이다. 이 때문에 입주업체들이 필요한 면적보다 넓은 면적을 분양 받은 뒤 남은 면적을 임대용으로 돌려 수익을 올리는 경우도 빈번하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "수익형 부동산하면 오피스텔과 도시형 생활주택 등 소형 주택을떠올리지만 진짜 알짜배기는 지식산업센터 내 상가"라며 "안정적인 매출을 올릴 수 있는 배후수요를 확보했는지와 업체 입주 여부 등을 꼼꼼히 따져보고 투자에 나설 필요가 있다"고 말했다.

서울 구로디지털단지에서 중소 제조업체를 운영하던 P씨(46)는 최근 가양동에 위치한 지식산업센터 '한화비즈메트로'로 이사했다. 사업이 커지면서 좀 더 넓은 공장이 필요했기 때문이기도 하지만 공장을 하나 더 분양받아 임대사업을 통해 운영비를 일부 충당해보자는 심산이었다.

P씨는 전용면적 230.4㎡를 4억5,300여만원에 분양받았다. 금리가 4%로 싼 중소기업정책자금대출로 2억2,000여만원을 융자받았다. 이 상가를 월 280만원에 임대했다. 대출 이자를 제하고도 매달 200여만원이 P씨의 손에 떨어진다. 그는 "순수익률이 10%가 넘는다"면서 "공장 운영비로 요긴하게 쓰고 있다"고 말했다.

최근 지식산업센터 내엔 P씨와 같이 투자목적으로 추가분양을 받는 업체들이 늘고 있다. 웬만한 수익형 부동산의 수익률을 훌쩍 넘어서기 때문이다. 후미진 근린생활시설에서 조업을 하던 소규모 제조업체들이 깨끗하면서 시설도 좋은 지식산업센터로 줄지어 입주하고 있기 때문이다.

지식산업센터는 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 흔히 '아파트형 공장'으로 불리우다 최근 들어 지식산업센터로 명칭이 바뀌면서 이미지가 크게 개선됐다. 지식산업센터에 입주하는 업체들이 늘면서 오피스텔이나 도시형생활주택 같은 일반적인 수익형 투자상품의 수익률을 웃돌자 일반 투자자들 들도 지식산업센터 투자로 눈을 돌리고 있다.

강서구 염창동에 위치한 '우림블루나인' 인근 U공인의 전상호 대표는 "상가뿐 아니라 최근에는 지식산업센터 내 공장을 틈새시장으로 보고 투자하려는 이들이 늘고 있는 추세"라며 "입지가 좋은 곳은 분양가격보다 매매가격이 높은 수준에 형성돼 있다"고 말했다.

◇분양가 저렴하고 세제 혜택도 듬뿍=지식산업센터 분양을 받은 업체는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 의거해 각종 세제혜택을 받는다. 취득세 75%를 면제받고 재산세와 종합부동산세도 50% 감면받을 수 있다. 또 분양금액의 최대 70%까지 융자지원이 되며 3년 거치 5년 상환의 금융혜택도 주어진다. 잔금 대출을 받을 때도 4~5%대 저리의 정책자금이 지원된다.

사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만2,000~1만5,000원인 것에 비해 지식산업센터는 7,000~9,000원 가량 밖에 되지 않는다.

이런 장점이 최근 많이 알려지면서 지식산업센터로 입주를 희망하는 업체들이 늘고 있는 것이다. 최근 강서구 염창동'한화비즈메트로'에 입주한 폐백음식업체'가연폐백'의 김금화 실장은"공장을 찾는 손님들이 깔끔하고 위생적인 작업환경을 보고 믿고 주문을 맡기면서 매출이 20~30% 이상 늘었다"며 "왜 진작 지식산업센터라는 곳을 알지 못했는지 아쉬울 따름"이라고 말했다.

지식산업센터는 업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도를 휴게실, 구내식당, 상가 등 지원시설로 갖춰야 한다. 하지만 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 정도밖에 안 된다. 대다수 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대3의 비율인 것에 비해 상가비율이 적어 안정적인 임대수익이 가능하다. 또 지식산업센터의 경우 벤처기업들이 대부분이기 때문에 입주직원들이 하루 24시간 숙식을 해결하는 곳이 많아 고정고객 확보가 용이하다. 때문에 목 좋은 상가의 경우 분양을 앞두고 바닥 권리금이 형성되기 때문에 선점경쟁이 치열하다.



전문가들은 지식산업센터 상가 투자를 생각하면 이를 전문적으로 거래하는 부동산 업체에게 문의하는 것이 좋다고 조언한다. 업종의 경우엔 커피전문점, 편의점, 문구점 등 직장인들이 자주 이용하는 독점 업종을 노리는 것이 좋다.

◇대형 건설사 진출로 업그레이드=최근 대형 건설사들이 지식산업센터 건립에 뛰어들면서 시설과 규모가 한층 업그레이드되고 있다. 주상복합이나 오피스빌딩 못지 않은 외관과 녹지공간을 갖추는가 하면 홈페이지 솔루션 제공, 세무 컨설팅 등과 같이 서비스의 질도 높아지고 있기 때문이다.

대형 건설사들의 진출이 잇따르면서 총면적이 63빌딩(16만㎡)이나 코엑스몰(11만9,000㎡)보다 큰 매머드급 지식산업센터도 쏟아져 나오고 있다. 올해 12월 준공 예정인 대우건설의 '송도 스마트밸리'는 지하1층~지상28층 규모에 총면적이 29만㎡로 코엑스의 두배가 넘는 규모다. 삼성중공업도 서울 성동구 성수동에 '서울숲 IT밸리'와 강서구 등촌동에 '강서 IT밸리', 경기 용인시 기흥구 흥덕지구에 '흥덕 IT밸리', 의왕 포일지구에 '인덕원 IT밸리' 등을 연이어 선보인다. 특히 최고 40층 높이의 흥덕 IT밸리는 총면적이 21만2,911㎡에 달한다. 서울 금천구 독산동 코카콜라 터에는 현대건설이 짓는 '현대 지식산업센터'가 들어설 예정이다. 28층 높이의 2개동 규모에 면적이 29만1,184㎡에 이른다.

이처럼 지식산업센터 공급이 늘면서 일각에서는 거품을 우려하는 목소리도 있다. 지식산업센터 임대업이 활발해지고 있지만 오피스텔, 상가 등과 같은 수익형 부동산의 '대체제'라기 보다는 틈새시장으로서 '보완재'의 성격이 강하다는 것이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "지식산업센터도 과거와 달리 분양가가 많이 올라 성수동 등은 3.3㎡당 900만원대까지 치솟았고 공급도 많이 늘었다"며 "오피스텔과 달리 환금성에 문제가 있기 때문에 입지와 규모 등을 감안해 선별적으로 투자해야 한다"고 지적했다.

산단 내 지식산업센터 5년간 전매 안돼

■ 투자 유의사항

지식산업센터 내 공장은 원래 4년간 전매나 임대가 불가능했다. 하지만 지난해 3월 이 규제가폐지되면서 실수요 기업은 물론 일반 투자자들의 틈새 투자상품으로 부각됐다. 하지만 일반 지식산업센터가 아닌 산업단지 내 지식산업센터에 투자하는 것은 금물이다. 산업단지 내에서는 여전히 5년간 전매를 금지하고 있기 때문이다.

또 지식산업센터는 제조업ㆍ지식산업ㆍ정보통신업 등 특정 업종 사업자만 분양 받을 수 있도록 분양대상에도 제한이 있다. 임대가 목적이더라도 관련 업종으로 사업자등록을 해야 한다는 뜻이다.

업계관계자는 "불법은 아니지만 임대사업을 위해 분양대상 사업으로 사업자 등록을 하는 사람도 많다"고 말했다.

임대사업을 위해서는 세제 혜택을 포기해야 한다. 지식산업센터 공장을 분양 받으면 취득세가 75% 감면된다. 당초 전액 면제였다가 올해부터 내년 말까지 감면 폭이 줄었다. 재산세도 5년간 50% 감면된다. 하지만 분양 받은 뒤 5년 안에 당초 목적이 아닌 임대용으로 돌리면 감면 받은 취득세를 내야 한다.

지식산업센터내 상가 투자 시 유의할 점은 대상이 일반투자자이기 때문에 기업들에게 주는 세제ㆍ금융 혜택이 없다는 점이다.

상가 투자때는 주5일 근무제에 따른 매출 감소도 고려해야 한다. 지식산업센터 내 상가는 주수요층이 직장인이기 때문에 주말과 휴일에는 빌 수밖에 없다. 이때문에 지식산업센터가 주변 지역 수요층까지 끌어 들일 수 있는 위치인지 따져본 뒤 투자할 필요가 있다.

건물 내 위치도 꼼꼼히 따져야 한다. 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많기 때문이다. 또 분양율ㆍ유사업종 입점 여부 등도 따져봐야 할 항목이다.