투기억제지역 지정제도 무엇이 문제인가

주택.토지 투기지역, 주택거래신고지역 등에 대한 재검토는 불가피하다는 것이 정부의 판단이다.

부동산중개업법 개정으로 내년부터 모든 부동산거래에 대한 실가신고가 의무화되고 취득.등록세와 상당부분의 양도세가 실거래가로 부과되는 만큼 실가신고와 실가납부 등을 무기로 하는 이런 제도들의 실효성이 크게 떨어지기 때문이다.

게다가 현재에도 이런 제도들이 투기를 막는데 크게 기여하지 못한다는 지적도나오고 있는 상황이다.

더욱이 내년이후 도입되는 보유세.양도세 강화와 개발부담금 부활 등 투기이익환수조치가 실효를 거둘 것으로 기대된다는 점에서도 이런 지정제도 등을 다시 재검토할 필요가 있는 것으로 정부는 생각하고 있다.

◇ 주택거래 신고제도 존재이유 없어져

주택거래신고제도는 매매계약후 15일안에 시.군.구에 거래내역을 신고토록 하는동시에 취득.등록세를 실거래가로 내도록 함으로써 투기를 억제하는데 목표를 두고있다.

그러나 내년부터는 개정 부동산중개업의 시행으로 주택거래신고지역 뿐아니라 모든 지역의 부동산거래가 실가신고.실가납부 대상이다. 즉, 내년부터 전국이 주택거래신고지역이 되는 셈이다 따라서 내년부터는 이 제도의 존재이유가 사실상 없어진다.

정부 관계자는 "폐지여부까지 포함해 이 제도 전반을 재검토하고 있다"면서 "그러나 아직 구체적인 방향이 결정되지는 않았다"고 말했다.

현재에도 이 제도의 실효성에 의문을 갖고 있는 사람들이 적지 않다.

주택거래신고지역은 전월의 주택가격 상승률이 1.5%이상이거나 3개월간의 가격상승률이 3%이상인 지역에 지정되지만 전용면적 18평초과 아파트, 45평초과 연립주택, 재개발.재건축지역의 아파트.연립주택만이 해당되기 때문이다.

예를 들어, 미니신도시가 들어서는 송파신도시의 마천.거여지구의 경우 최근 정부가 부랴부랴 주택거래신고지역으로 지정했으나 해당되는 주택이 거의 없기 때문에 실효가 없다는 것이 부동산업계의 설명이다.

송파구청 관계자도 "주택거래신고지역 지정은 당국이 예의주시한다는 상징적인 효과를 기대할 수는 있다"면서 "그러나 마천.거여지구처럼 아파트단지도 없고 소형주택만 있는 지역의 경우 효과가 없다"고 지적했다.

이 관계자는 또 "이 제도는 투기와 상관없는 서민들의 실수요 거래에 대해서도불편과 부담을 줄 수있다"면서 "일부 특정 지역이 아니라 자치구 등 기초자치단체전체를 지정하는 사례도 많은데, 이는 합리적이지 않다"고 말했다.

◇ 투기지역 지정 실효 있나

투기지역 제도는 주택.토지가격이 빠르게 상승할 경우 양도세를 실거래가 기준으로 부과함으로써 양도차익의 상당부분을 세금으로 환수하는 장치다.

현재 비투기지역의 양도세 과표는 정부 공시가격이다. 이 가격은 시가의 80%수준이라는 것이 당국의 설명이지만 시가의 50∼60%인 경우도 적지 않다.

따라서 투기지역으로 지정되면 주변지역에 비해 상대적으로 세부담이 크게 늘어난다.

그러나 내년부터는 투기지역 지정의 효과가 크게 줄어든다. 투기지역이 아니어도 양도세를 실가로 내야 하는 대상이 적지않게 늘어나기 때문이다.

8.31 종합부동산정책에 따라 내년부터 1가구2주택과 비사업용 나대지.잡종지에대해서는 실거래가 기준으로 양도세과 과세된다. 부재지주가 보유하고 있는 농지.임야.목장용지도 마찬가지다.

주택의 경우 1가구1주택이 비과세 대상인 것을 감안하면 사실상 세금을 내야하는 대부분의 주택이 내년부터 실가과세 대상에 들어가게 된다. 또 비과세 농지 등을제외하면 토지의 대부분도 내년부터 실가과세 대상에 포함된다.

부동산업계 관계자는 "양도세 실가과세 전면시행 시기는 2007년이지만 사실상대부분의 부동산들이 내년부터 실가과세 대상이 된다고 보면 된다"고 말했다.

이와 관련, 정부 관계자는 "늦어도 올해안에는 투기지역 지정제도를 보완해야내년에 시행할 수 있다"면서 "그러나 보완책으로 탄력세율을 적용하기는 쉽지 않을것같다"고 밝혔다.

◇ 토지거래 허가구역은 유지되나

토지거래허가구역으로 지정되면 토지 매매시 당국의 허가를 받아야 한다.

정부는 이 제도의 문제점이 없는지 들여다보고 있다.

최근, 뉴타운.미니신도시 등 각종 개발에 따른 투기를 막기 위해서는 이 제도를강하게 적용할 수밖에 없다는 지적이 많기 때문이다.

서울시는 이런 맥락에서 지난 6월에 이 제도의 보완을 정부측에 강력히 요구한바있다.

서울시 관계자는 "현재 뉴타운개발지역 등의 투기를 막기 위한 유일한 방법은토지거래허가구역을 효과적으로 작동시키는 것"이라면서 "그러나 주거지역의 경우허가구역으로 지정돼도 54평이상에 한해 적용되고 있어 아무런 효과가 없다"고 지적했다.

그는 "뉴타운지역 등에서 투기적 거래가 집중되는 토지는 10∼20평 규모이기 때문에 적용기준을 대폭 낮춰야 한다"면서 "뉴타운지역 투기를 막지 못한다면 비용 상승 등으로 사업추진에 막대한 차질이 빚어진다"고 말했다.

그러나 기준을 낮출 경우 ▲토지거래허가제도가 사실상 주택거래허가제로 확대되는 결과를 낳는데다 ▲주택의 경우 토지와 달리 실수요 여부를 판단하기가 어렵고▲헌법의 과잉금지 원칙에 위배된다는 지적이 나올 수 있다.

정부 관계자는 "서울시의 요청도 있는 만큼 전반적으로 들여다보고 있다"면서 "그러나 8.31대책으로 투기를 막는 장치들이 크게 늘어난 상황에서 굳이 토지거래허가구역 대상을 확대할 필요가 있는지 모르겠다"고 지적했다.

(서울=연합뉴스) 윤근영.이정진 기자