"용적률·가구수 얼마나 바뀔까" 촉각

[부동산 이슈] 택지지구 아파트 '중대형→중쇼형'으로 용도변경 가능

건설사들 미분양 우려 용도 변경 추진

"주택 면적만 줄면 수익 악화" 우려도

정부가 택지지구에서 중대형 아파트를 짓는 조건으로 분양 받은 택지를 중소형으로 용도변경해주기로 결정함에 따라 택지지구 분양 시장이 활기를 찾을 수 있을지에 관심이 모아지고 있다. 동탄신도시 중대형 아파트 전경.

수도권 택지지구 내에서 중대형(전용 85㎡초과)용 택지를 갖고 있어도 미분양이 우려돼 분양 일정을 잡지 못하던 건설업체들이 최근 숨통이 트였다. 국토해양부가 지난 1일 건설업계의 요청을 수용, 택지개발업무처리지침을 개정하면서 중대형 아파트를 짓는 조건으로 분양 받은 택지에 중소형(전용 60~85㎡) 주택을 지을 수 있도록 허용해줬기 때문이다.

그러나 국토부가 제한적인 용도 변경만 가능하다고 밝혀 용도 변경이 됐을 경우 용적률과 가구 수 변화 등에 대해 업계의 관심이 집중되고 있다. 또 이와 별도로 기존에 중소형 택지를 분양 받은 건설업체들의 반발이 예상돼 중대형 택지 용도변경 과정에서 일부 잡음도 예상된다.

◇중대형 택지 대부분 용도 변경 의지=

올해 수도권 택지지구에서 중대형 아파트 분양을 앞둔 대부분의 건설사들은 중소형으로의 용도변경 작업에 착수하고 있다.

6일 부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 올해 수도권 택지지구에서는 약 3만3,000여가구가 분양을 앞두고 있으며 이 가운데 2만여가구 이상이 전용 85㎡ 초과 중대형으로 구성돼 있다. 특히 올해 하반기에만 약 1만여가구 분양을 앞둔 김포한강신도시에서는 중대형 택지를 분양 받은 건설사들이 이번 조치를 크게 환영하는 분위기다.

김포한강신도시에서 전용 126㎡ 이상 아파트 1,400가구를 지을 수 있는 중대형 택지를 보유한 A건설사의 한 관계자는 "사실상 현 상황에서는 중대형 아파트는 분양하는 즉시 미분양이 된다고 봐야 한다"며 "적극적으로 용도변경을 추진할 계획"이라고 말했다.

다만 건설사들은 정부가 제한적으로 용도변경을 허용하겠다고 밝힌 만큼 용적률과 가구 수 변화에 예민한 모습을 보이고 있다. 택지지구에서 중대형 택지는 감정가로 공급 받기 때문에 조성원가의 110% 수준에 공급되는 중소형 택지보다 사업비용이 훨씬 많이 든다. B건설사의 한 관계자는 "기존 가구 수가 거의 변화가 없는 상태에서 주택 면적만 줄여 분양한다면 수익성 악화는 불가피하다"고 말했다.

◇기존 용적률을 다 받지는 못할 듯=

국토부와 한국토지주택공사(LH)는 일단 각 택지지구별로 수용 가능한 추가 가구 수와 택지 용도변경을 원하는 건설사들의 수요를 파악한 뒤 이를 균형 있게 배분하는 방식을 도입할 계획이다.

이를 위해 국토부는 오는 12일 LH와 SH공사, 각 지방자치단체 관계자 등을 모아 택지지구의 세부적인 계획 수정을 위한 회의를 진행한다.

LH의 한 관계자는 "중대형 아파트 1,500가구를 지을 수 있는 택지에 같은 용적률로 중소형 아파트를 공급할 경우 가구 수가 2,000가구 이상으로 늘어날 수 있다"며 "택지지구별로 기반시설을 점검해 전체적으로 늘어날 수 있는 가구 수를 파악 한 뒤 각 건설사에 제한적으로 가구 수 증가를 허용할 방침"이라고 말했다.

이에 따라 중대형 택지에서 중소형으로 용도변경할 경우 당초 늘어날 수 있는 가구 수의 50~70% 수준의 추가 분양 물량만 확보할 수 있을 것으로 전망된다. LH는 또 기존 중소형 택지를 분양 받은 업체들이 사업성이 악화되는 것을 방지하기 위해 택지 용도변경을 하는 건설사들의 분양 일정은 일부 조정할 계획이다.