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SetSectionName(); [월가 리포트] 현지 집 소유해도 한국에 있는 집과 합산과세 안해 미국 주택시장 바닥 가깝다는데… 구입 절차·조세제도는양도세는 개인 소득세와 합산, 2년이상 살고 팔땐 절세 가능도취·등록세 없지만 보유세는 높아, 중개수수료 매도자가 부담 상례등기 이전 수수료 최고 3,000弗, 주택검사 비용등도 추가로 내야 뉴욕=권구찬특파원 chans@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');
미국 주택시장이 해빙조짐을 보이고 원 달러 환율이 안정되자 미국 주택을 구입하려는 수요가 일고 있다. 환율 변동에 따라 손익이 큰 차이가 나 아직은 조심스럽지만 헐값에 매입하려는 대기 수요는 적지 않다고 미국의 한인 부동산 중개인들은 전하고 있다. 미 주택 가격은 지난 2006년 하반기 고점 대비 35% 하락한 상황. 뉴저지주 탑 부동산의 장상태 사장은 "뉴욕과 뉴저지 일원의 주택가격은 바닥을 친 것으로 보인다"며 "투자를 결심한다면 빠른 시일 내 가격 상승을 기대하지 말아야 하고 환율사정도 고려해야 한다"고 조언했다. 미국 주택 매입 시 알아둬야 할 조세제도 및 절차 등을 뉴욕과 뉴저지주를 기준으로 소개한다. 미국에는 취ㆍ등록세가 없다.그러나 보유세는 매우 높다. 세율은 뉴욕ㆍ뉴저지 주의 경우 1.5~2%에 이른다. 과표는 시장가격이 아닌 각 지방정부가 파악하고 있는 기준시가가 기준이 된다. 대게 시장가격의 80~90% 쯤 된다. 한국인들이 많이 살고 있는 뉴저지주의 단독 주택가격은 방3개 기준으로 40만~70만 달러, 방이 4개쯤 되면 60~80만 달러 정도. 뉴욕 맨해튼으로 가는 길목에 위치한 뉴저지주 버겐 카운티의 재산세는 2006~2008년 평균 7,997달러로 미국 3위에 이른다. 세율 자체도 높지만 집값이 비싸고 저택 수준의 큰 주택이 많기 때문이다. 보유세는 12월에 고지서가 날라오고 이듬해 분기별로 분납한다. 양도소득세 부과방식은 한국과 조금 차이가 있다. 부동산 매각 건 별로 과세하는 것이 아니라 개인 소득세와 합산해서 부과한다. 외국인에 대한 양도세 과세는 2가지가 있다. 1년 미만 소유하면 일반 소득세와 합산과세 한다. 1년 이상 소유할 경우에는 2가지 방안 가운데 유리한 것을 선택할 수 있다. 매각 차액에 대해 15% 단일 세율로 내도 되고, 다른 소득과 합산해서 일반 소득세율 (10~35%)로 낼 수도 있다. 따라서 양도세는 많아도 양도차액의 15%를 내면 되는 셈이다. 미국과는 이중과세 방지협약을 체결하고 있어 중복 과세를 걱정할 필요는 없다. 특히 미국에 주택을 소유하고 있다고 해도 한국 소유 주택과 합산 과세를 하지 않는다. 나동균 뉴욕총영사관 세무관은 "한국에서 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다면 해외 주택소유 여부와 상관없이 한국의 주택을 팔아도 양도 소득세를 내지 않아도 된다"고 말했다. 2년 이상 주택소유자가 실제 거주하면 소득 공제를 받는다. 개인당 25만 달러, 부부 합산 50만달러까지다. 50만 달러에 산 주택을 100만 달러에 팔았고 2년 이상 부부가 실제 살았다면 양도소득세는 한 푼도 내지 않아도 되는 셈이다. 따라서 가급적 등기를 공동 명의로 하는 것이 절세하는 방법이다. 미국에서 주택을 사 임대를 한다면 반드시 소득세를 내야 한다. 신상구 변호사는 "미국은 임대료가 비싸기 때문에 투자목적으로 사는 경우가 많다"며 "외국인의 주택 매입 절차는 간단하지만 임대 소득세를 신고하지 않아 정작 주택을 팔 때 낭패를 보는 경우가 허다하다"고 지적했다. 장상태 사장은 "외국인이 주택을 매각하면 주택 매각 가격의 10%를 미국 국세청(IRS)에 예탁해야 한다"며 "예탁금은 정산을 거쳐 환급 받는다"고 설명했다. 중개수수료는 특별한 법적 가이드라인은 없지만 주택거래가격의 4~6%로 매우 높다. 매수ㆍ매도인 공동 부담인 한국과 달리 미국은 매도자 부담이 상례다. 반대로 임대를 할 때는 세입자가 수수료를 전액 부담한다. 수수료는 대게 1개월 치 임대료 수준이다. 이밖에 등기(타이틀ㆍTitle)이전 수수료 및 주택 압류여부 조사 등에 2,000~3,000달러 가량 들며 수백 달러에 이르는 주택검사 비용과 에스크로(Escrow) 비용 등이 추가로 든다. 한편 해외 부동산 투자는 개인당 100만 달러(가족 수에 따라 최고 300만 달러)까지 송금이 자유롭지만 계약서를 외국환은행에 제출해야 하고 2년마다 보유 여부를 증명해야 한다. 용어해설 ▦숏세일(Shot sale) 모기지를 상환하지 못하는 주택소유자가 대출은행과 합의해 대출잔액을 탕감 받는 대신 은행에 주택 소유권을 넘겨 경매 처분하는 것을 말한다. 차압을 당해 경매 처분 당하면 본인의 신용기록에 악영향을 주지만 숏세일로 매각하면 신용에 영향을 주지 않는다. ▦에스크로(Escrow) 부동산 거래가 정확히 이뤄질 수 있도록 거래 대금과 서류 등 모든 책임과 권리를 공신력 있는 제3자에 맡기는 제도. 계약부터 잔금 납부에 이르기 까지 거래 상대방의 신용을 파악할 수 없어 생기는 사고를 예방하고 거래의 불편함을 해결할 수 있다. 변호사와 에스크로회사 등이 이를 맡는다. 옛 집주인이 미리 낸 재산세도 이때 정산한다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
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