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美 주택시장 '2차쇼크' 우려 '변동금리 모기지' 이자율 조정 대거 임박중산층까지도 신용위기 가능성지난달 신규주택 매매 7년來 최저일부선 "파장 제한적" 분석 여전 뉴욕=서정명특파원 vicsjm@sed.co.kr '서브 프라임 모기지(비우량 주택담보대출)' 부실에 이어 '변동금리 모기지(ARM)'가 미국 주택시장에 '2차 쇼크'를 몰고 올 가능성이 높아지고 있다. ARM 위험이 현실화하면 그 동안 신용도가 낮은 사람들을 대상으로 한 서브 프라임 모기지 부실이 중산층으로 확대되면서 신용위기 위험이 증폭되고 금융시장 불안도 가중될 것이란 전망이다. 투자 은행인 KPMG 파이낸셜의 릭 챈스 분석가는 "변동금리 재조정과 대출금리 상환불능은 모기지시장의 '쓰나미'를 알리는 신호"라며 "앞으로 수 년 이내에 미국 경제 전체에 큰 충격을 줄 것"이라고 경고했다. ◇모기지 부실 재점화= 지난 2004년부터 발행된 변동금리 모기지의 이자율 조정시기가 대거 돌아오고 있다. 모기지 대출을 받을 당시에 비해 부담금리가 크게 올라 모기지 대출 가계들의 이자부담과 상환압력이 가중되고, 연체에 따른 압류 가능성도 더욱 높아지고 있다. 부동산 회사인 퍼스트 아메리칸에 따르면 부동산 경기가 정점에 달했던 지난 2004년부터 지난해까지 발행된 변동금리 모기지 규모는 2조280억달러에 달한다. 올 들어 이미 3,700억달러의 초기 발행 변동금리 모기지가 조정된 상태이며, 내년과 2008년에는 2,500억달러, 2010년 이후에는 7,000억달러 가량이 조정될 것으로 추정된다. 기존 서브 프라임 모기지의 고정금리도 속속 변동금리로 조정되고 있다. 서브 프라임 모기지의 경우 통상 계약 후 2년 동안은 은행들이 정한 고정금리로 이자를 부담하지만, 2년이 지나면 바로 변동금리로 바뀌기 때문에 대출상환 부담은 악화될 수 밖에 없는 상황이다. ◇중산층까지 위협= 신용도가 낮은 서브 프라임 모기지에 이어 중간 정도의 신용도를 가진 대출 가계에도 모기지 부실의 불똥이 튈 조짐이다. 중산층이 주로 이용하는 알트에이 모기지는 미국 전체 모기지 시장의 20%를 차지하고 있으며, 변동금리 재조정이 본격화될 경우 주택시장 대란은 시간문제라는 분석이 제기되고 있다. 향후 수 년 이내에 100만 채, 많게는 200만 채의 주택이 압류를 당할 것이라는 보고서가 나오고 있다. RBS 그리니치？ 알렉 크로포드 애널리스트도 "지난 수년간 큰 인기를 끈 변동 모기지 금리가 올해 3ㆍ4분기 고점을 찍을 것으로 예상된다"며 "중산층까지 위협을 당하면서 파산하는 가계들이 잇따를 것"이라고 지적했다. 로드리고 라토 국제통화기금(IMF) 총재도 23일 "미국의 모기지 부실이 경제 전반으로 확산될 우려가 있다"고 경고한 바 있다. ◇신규 주택수요 냉각= 투자은행인 크레딧스위스는 변동금리 재조정과 모기지 부실, 주택가격 하락 등으로 앞으로 신규 주택수요가 20%나 줄어들고 서브 프라임 수요도 50%나 급감할 것으로 예상했다. 실제 미 상무부는 26일 2월 신규주택 매매가 시장의 예상을 뒤집고 전월보다 3.9% 감소한 84만8,000채(연율 기준)를 기록했다고 밝혔다. 이는 7년래 가장 낮은 수준이며 지난해 같은 기간에 비해서는 18.3% 급감한 것이다. 2월 주택 중간 가격 역시 25만 달러에 그쳐 1년 전보다 0.3% 떨어졌다. 변동금리 모기지가 금융시장에 또 한차례의 태풍을 몰고 올 것이라는 경고가 잇따르고 있지만 변동금리에 따른 대출상환 부담이 미국 경제규모를 감안할 경우 대수롭지 않다는 시각도 여전하다. 변동금리 재조정으로 연간 추가로 들어가는 비용은 420억달러로 미국 전체 국내총생산(GDP)의 0.4% 정도에 불과해 그 파장은 제한적일 것이라는 설명이다. 입력시간 : 2007/03/26 16:59
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