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무더기 구역 해제로 뉴타운 해제 1호로 기록될 '창신ㆍ숭인뉴타운'은 현실을 무시한 지방자치단체들의 과욕과 부동산 경기 침체가 복합적으로 작용된 뉴타운의 현주소를 반영하고 있다.
2002년 은평뉴타운을 시작으로 지난 10여년간 '황금알을 낳는 거위'로 불려왔던 뉴타운. 50만㎡ 이상의 대규모 지구가 35개나 지정될 만큼 지구 지정이 잇따랐고 개발이익을 노리는 투기꾼들이 몰려들면서 '뉴타운 광풍'으로 표현되기도 했다.
하지만 2008년 불어닥친 글로벌 금융위기로 부동산 침체가 길어지면서 뉴타운은 사업추진 동력을 상실했다. 대다수 구역에서 사업이 멈췄고 찬반으로 갈리는 주민들 사이에서는 첨예한 갈등이 일었다. 사업이 지지부진해지면서 늘어나는 추가 부담금에 결국 뉴타운은 '빚타운'으로 전락하고 말았다.
뉴타운 신화가 무너진 가장 큰 원인은 바로 주택 경기 침체다. 사업추진에 필요한 대부분의 비용을 분양수익에 의존했지만 주택 경기가 망가지면서 사업비를 조달할 수 있는 길이 사라졌기 때문이다. 이렇다 보니 개발 초기에 찬성했던 주민들도 늘어나는 추가 분담금에 회의를 느끼고 하나 둘 돌아서기 시작했다.
더욱이 5년이라는 짧은 기간에 무려 35개가 지정될 만큼 일방적이었던 행정당국의 뉴타운 지정으로 결국 글로벌 금융위기라는 파고를 넘지 못한 것이다.
권순형 J&K부동산연구소 대표는 "창신ㆍ숭인뉴타운의 경우 상업지역이 다수 포함돼 있어 사업 반대 목소리도 높았을 뿐만 아니라 2007년 지구계획이 수립된 후 바로 글로벌 금융위기가 덮치면서 사업이 지지부진했던 것"이라며 "특히 공공사업임에도 개발이익이 보장되고 개발이익은 분양수익에 따라 결정되는 구조를 가지다 보니 주택 경기 침체가 직격탄이 될 수밖에 없었다"고 말했다.
그렇게 사업추진 동력이 사라지면서 곳곳에서 파열음이 들리기 시작했고 이 때문에 지난해 1월 서울시가 전격적으로 뉴타운 출구전략을 발표한 것이다.
그나마 이번에 해제된 창신ㆍ숭인뉴타운의 경우 사업추진 초기 단계라 사정이 나은 편이다. 아직 매몰비용 보전 방안이 마련되지 않은 조합단계의 구역을 포함한 뉴타운의 지구 지정이 해제된다면 후폭풍은 더욱 거셀 것으로 전망된다.
서울시는 시공사에 법인세 감면을 통해 매몰비용을 일부 해결하는 방안 등을 추진하고 있지만 이마저도 업계의 반응이 소극적인데다 정부는 수익자 부담 원칙과 세수부족을 들어 매몰비용의 재정지원에 난색을 보이고 있다.
뉴타운 출구전략의 일환으로 서울시가 내놓은 유지관리형 정비사업 역시 대안은 될 수 없다는 것이 전문가들의 평가다. 이미 대부분 뉴타운 토지ㆍ건물 소유주가 투자자로 손바뀜이 일어난 상황에서 이들이 정비사업에 비용을 부담할 가능성은 희박하기 때문이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "출구전략이 본격화되고 그동안 많은 해결방안이 제시되고 있지만 확실한 대안이나 성공모델이 없는 상황"이라며 "아직 정비사업을 통합하는 일괄 법안도 마련돼 있지 않은 상태여서 뉴타운 문제 해결은 장기화할 수밖에 없다"고 말했다.
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