용적률 '200% 안팎' 재건축아파트 최대 수혜

개발이익환수제를 피할 수 있는 최대 수혜단지는 어디일까.

정부가 17일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안을 발표하면서 재건축 임대주택건립 의무대상에서 빠져 나갈 수 있는 단지가 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

특히 강남구나 서초구 일대의 12층~15층 규모의 중층 재건축 단지는 사실상 개발이익환수제를 피할 수 있는 획기적인 돌파구가 마련된 것으로 평가된다.

이들 단지들은 대부분 개발이익환수제 실시 이전에 사업승인을 마치지 못하면 임대주택 의무건립 대상에 포함될 것으로 예상됐으나 법 시행 이후에도 이를 비껴갈 수 있는 가이드라인이 제시됐기 때문이다.

그러나 임대주택을 짓지 않더라도 소형평형 의무비율 규정이 남아 있어 수혜 폭은 제한될 것으로 예상된다.

◇ 기존 용적률 '200%선' 최대 수혜

시행령에 따르면 재건축을 하려는 단지의 주택수가 50세대 미만이거나, 재건축 후 증가하는 용적률이 30%를 넘지 않으면 임대주택공급 의무적용 대상에서 제외된다. 가령 기존 용적률이 200%인 단지의 경우 재건축 후 230%를 넘지 않으면 임대주택을 짓지 않아도 된다.

이에 따라 기존용적률이 낮은 저밀도지구(80~120% 안팎)의 경우 재건축 후 늘어나는 용적률과의 차이가 보통 30%를 훨씬 웃돌기 때문에 개발이익환수제를 피할 가능성은 낮다.

반면 기존 단지가 50세대 미만인 소규모 연립재건축 단지가 혜택을 보게 될 전망이다. 또 서초구나 강남구 일대 중층 재건축 단지들은 이번 개정안의 수혜 아파트로 꼽힌다. 이들 지역의 재건축 대상 아파트들의 기존 용적률은 대부분 180%~210% 선이어서 30%를 넘지 않는 범위에서 재건축을 추진할 경우 임대주택 건립을 피할 수 있다.

특히 서초구, 강남구에 위치해 있으면서 용적률이 200%에 근접한 아파트의 경우 개발이익환수 예외규정의 최대 수혜 종목으로 분류된다.

어차피 이들 지역의 중층 아파트, 즉 서초, 강남지역의 ‘13개 고밀도지구’의 경우 서울시가 허용한 재건축 기본 용적률이 230%(기부채납시 250%까지 가능)로 묶여 있어 30% 이상을 늘리기 어려운 상태였기 때문이다.

더욱이 이 아파트들은 개발이익환수제 이전에 사업승인을 받아야만 임대주택 건립을 피할 수 있었으나 지금은 사업추진이 늦더라도 이를 벗어날 수 있는 자격까지 확보하게 된 셈이다.

현재 기존용적률이 200%에 근접한 단지로는 서초구 진흥(207%) 강남구 역삼동 개나리4차(194%), 대치동 청실(197%), 압구정동 현대 6, 7차 현대 10차 아파트(200% 전후) 등이 대표적이다.

다만 개별단지의 사업추진 일정이나 특성에 따라 수혜 폭은 달라질 수도 있다.

◇ 200% 이하 단지의 선택은

기존용적률이 200% 이하인 단지는 조합의 선택에 따라 사업추진 방향이 좌우될 전망이다.

선택은 크게 2가지다. 즉 30% 이상 용적률을 늘리고 임대주택도 짓든지, 아니면 30% 이하로 지어 개발이익환수제를 피하든지 둘 중의 하나를 선택해야 한다. 예를 들어 기존용적률이 180%인 아파트단지의 경우 허용용적률인 230%까지 50%를 늘리되 임대주택을 짓거나, 210%까지만 재건축을 추진할 수도 있다.

업계에서는 기존 용적률이 195% 전후가 임대주택 건립여부를 선택해야하는 분수령으로 보고 있다. 그러나 개발이익환수제를 피하기 위해 용적률을 낮추는 것보다는 허용용적률을 다 확보한 뒤 임대주택을 짓는 것이 유리하다는 게 관련업계의 분석이다.

특히 소형평형의무비율도 중요한 변수로 떠오르고 있다. 현재 기존 거주면적을 늘릴 경우 소형평형 의무비율에 따라 일부 조합원이 더 작은 평형을 배치받아야 하지만 면적증가가 없는 1:1 재건축의 경우는 일반 분양분에 수익이 좌우된다.

따라서 용적률을 줄여 개발이익환수제를 피하는 것보다는 허용용적률을 다 확보한 뒤 일반분양분을 늘려 추가부담금을 낮추는 것이 더 유리하다는 분석이다.

대형 건설업체 한 관계자는 “개발이익환수제를 피하더라도 소형평형 의무비율 규정을 적용해야 하는 만큼 차라리 허용용적률을 다 찾아먹는 것이 유리할 것”이라고 말했다.

【서울=뉴시스】