20대, 청약저축 가입 서둘러라

주택 청약제도 2008년부터 '가점제' 로 전환

■ 연령별 청약 전략 가이드

30대-'가점제' 전까지 기존통장 적극 활용

40대-유망택지 골라 느긋하게 내집마련을

유주택자-중대형 예금전환…재건축 노려볼만

주택 청약제도가 오는 2008년 하반기부터 ‘가점제’로 바뀌면 내집 마련 수요자들의 청약 전략에도 대대적인 수정이 불가피해졌다.

세대주 연령과 부양가족수, 무주택기간, 통장 가입기간에 따라 청약 점수를 매겨 점수 순으로 당첨자를 결정하면 더 이상 복권 추첨식의 요행은 기대하기가 어려워진다. 가점제의 기본 원칙은 ‘무주택기간이 길고 부모님ㆍ다자녀와 사는 고령자일수록 당첨 확률이 높아진다’는 것이다.

◇20대, 청약저축에 가입하라= 아직 청약통장이 없는 20대라면 당장 청약저축에 가입해야 한다. 지금 예ㆍ부금에 가입해서는 가점제 하에서 승산이 없다.

청약저축은 여러 조건을 따지는 예ㆍ부금의 가점제와 달리 당첨자를 가리는 절대적 기준이 저축 총액이다. 지금부터라도 꾸준히 납입하면 시간이 지날수록 당첨 확률이 높아진다.

청약저축은 무주택 세대주만 가입할 수 있기 때문에 결혼 전이라면 세대분리를 통해 본인이 세대주가 돼야 한다. 이 때 부모님 중 한 분, 이왕이면 더 고령인 부모를 본인의 세대원으로 편입시킬 수 있으면 더욱 좋다. 65세 이상 노부모(배우자 부모 포함) 부양자에게는 우선공급 혜택이 있기 때문이다.

만일 세대주인 사람이 이미 예ㆍ부금 통장을 갖고 있다면 상황이 복잡하다. 장기적으로 보면 청약저축으로 갈아타는 게 이롭지만 이 경우 기존의 민영주택 1순위 자격은 포기해야 한다. 따라서 가점제 시행 이전에 나올 유망 분양물량을 살펴보고 통장 갈아타기 여부를 신중히 결정해야 한다.

만일 세대주인 남편이 청약저축에 가입해 있고 세대원인 아내에게 예ㆍ부금 통장이 있다면 아내는 2008년 하반기 이전에 나오는 공공택지내 민간 아파트를 적극 공략할 필요가 있다. 물론 이것도 2002년 9월 이전 예ㆍ부금에 가입한 경우다.

2002년 9월 이후 가입한 비(非) 세대주의 예ㆍ부금 통장은 지금도 투기과열지구에서 2순위로 밀려 쓸모가 없는 데다, 가점제가 시행되면 세대주에게만 주는 가점제 점수를 거의 받을 수 없어 무용지물이나 다름없게 된다.

◇30대, 기존 통장을 100% 활용하라= 식구라고는 자녀 1명뿐인 ‘표준형’의 30대 부부는 상대적으로 불이익이 크다. 오래된 청약저축이 있다면 안심이지만 예ㆍ부금 통장은 가점제로 인해 당첨확률이 크게 낮아진다.

2008년까지는 공공택지내 중소형 아파트, 2010년까지는 민간택지의 중소형에 적극 청약해야 한다. 가점제 시행 전까지 당첨에 실패하면 보다 큰 평형에 청약할 수 있는 청약예금으로 바꾸는 것도 고려해야 한다. 기존 아파트나 재건축ㆍ재개발 일반분양분도 관심을 갖고 살펴볼 필요가 있다.

2008년 이후 35세 혹은 40세가 넘고, 자녀 2명 이상과 노부모, 무주택 기간 5년 이상 등의 조건을 두루 갖춘 30대라면 가점제 점수가 크게 떨어지는 것도 아니다. 판교 정도의 최상급 택지를 제외하면 웬만한 공공택지 아파트는 당첨 확률이 꽤 높다는 점을 인식해야 한다.

◇40대, 유망 택지를 느긋하게 골라라= 중소형 예ㆍ부금에 가입한 40대 무주택자는 지금도 당첨 확률이 매우 높지만 가점제가 시행되면 한층 여유가 생긴다. 그러나 아무리 나이가 많고 무주택 기간이 길더라도 자녀가 적고 노부모를 모시지 않으면 오히려 ‘당첨 안정권’에서 멀어질 수도 있다.

따라서 자신의 청약 점수를 잘 따져본 뒤 가점제 시행 전후를 가릴 것 없이 유망 택지를 골라 여유있게 청약하는 전략이 필요하다. 기대가 큰 송파 신도시의 경우 오히려 중소형은 모두 청약저축 가입자에게 돌아갈 가능성이 크다는 점도 유의해야 한다.

만일 중소형이 아닌 중대형만을 원한다면 부금이나 중소형 예금을 예치금이 높은 중대형 예금으로 전환해 둘 필요가 있다.

◇유주택자는 중대형이나 재건축 등 노려야= 청약 가점제는 무주택기간에 많은 점수를 배정하고 있기 때문에 유주택자는 많은 점수를 받기 힘들다. 만일 세대주 연령, 부양가족수, 통장 가입기간 등에서 만점에 가까운 점수를 확보하고 있다면 집을 처분해 무주택 자격을 얻는 것도 한 방법이다.

그러나 대부분의 경우 점수차를 극복하기 힘들기 때문에 아예 추첨식이 유지되는 중대형 예금으로 전환하는 게 좋다. 청약에 미련을 버리고 기존 아파트나 재건축ㆍ재개발 지분에 투자하는 방법 등도 적극 고려해야 한다.