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Q=충북에서 농사짓는 것을 천직으로 여기며 살고 있습니다. 하지만 소득이 매년 줄어서 농지를 일부 처분해 특용작물(수박)을 재배하기 위한 시설자금을 마련하려 합니다. 그런데 지금까지 땅의 지목을 전(밭)으로 알고 있었는데, 토지대장과 등기부등본을 떼어보니 임야였습니다. 저는 평생 전으로 알고 농사를 지어왔고, 나무는 한 그루도 찾아볼 수 없는 땅입니다. 친구들은 전으로 지목변경을 하면 가격을 더 받을 수 있을 거라던데요, 정말인지 궁금합니다.
A=결론부터 얘기하면, 지목변경을 한다고 해서 무조건 땅의 미래가치(가격)가 상승한다고 볼 수는 없습니다. 땅은 매우 다양하게 이용되고 있으며, 그 용도에 따라 이름이 붙어져 있습니다. 이것이 땅의 지목입니다. 땅은 쓰임새에 따라 대(대지)를 비롯해 임야, 전, 답 등 모두 28개의 지목으로 나뉩니다.
일반적으로 땅은 개발이 용이한 전이 임야보다 시세가 높게 형성되어 있습니다. 그러나 지목만으로 땅의 미래가치를 얘기할 수는 없습니다. 왜냐하면 땅의 시장가격은 지목에 의해서만 결정되는 것은 아니기 때문입니다. 땅의 가치는 지목이 아닌, 용도지역을 비롯해 용도지구, 용도구역 등 도시관리계획에 따른 개발 가능성 여부에 따라 결정됩니다.
땅의 지목은 땅의 사용용도에 따라 정해집니다. 따라서 지목이 임야로 되어 있는 땅을 밭으로 사용하고 있다면 사용용도에 맞춰 전으로 바꿀 수는 있습니다. 하지만 임야를 전으로 바꾼다고 해서 특별히 미래가치가 상승한다고 볼 수는 없습니다. 또 땅을 지목변경하기 위해서는 대체산림자원조성비와 취득세(기준시가 상승분)를 감안해야 합니다. 이러한 비용을 고려하면 지목변경을 하는 것보다 현 상태에서 매도하는 것이 유리한 경우가 많습니다.
참고로 대체산림자원조성비는 산지전용허가, 산지일시사용허가, 산지전용신고가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받으려는 자가 산지의 보전·관리 및 조성을 위해 납부하는 비용입니다. 대체산림자원조성비 ㎡당 단가는 준보전산지가 3,350원(이하 2014년 기준)., 보전산지 4,350원, 산지전용제한지역 6,700원입니다.
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