"건물 체질을 바꾸자" 이젠 리모델링 시대

규제 대폭 완화… 새 틈새 수익원 부상

'더 높고 더 넓게' 증축 가능… 사업성 높아져

상가·원룸 활용 가능한 도시형 생활주택 '눈길'

역세권·대학가 등 고정적 수요 확보된 곳 매력

『 '이제는 리모델링 시대'

까다로운 공사 기준과 낮은 사업성으로 외면 받던 일반건축물 리모델링 시장에 '햇살'이 비치고 있다. 서울시가 지난 4월 리모델링에 대한 각종 규제를 크게 완화했기 때문이다. 아파트를 제외한 근린생활시설 등 건축물은 연면적 기준 최대 30%까지 늘려 지을 수 있게 됐다. 늘어난 연면적 안에서 층고를 높이는 것도 가능하다.

기껏해야 내부 인테리어 작업 등으로 노후 건축물에 '옷만 갈아입히던' 수준에 불과했던 기존 리모델링이 이제 건물 자체의 '체질'을 바꾸는 용도개선작업으로 거듭나게 된 셈이다.

부동산 개발업체를 운영하고 있는 A사장 역시 리모델링으로 노후 상가에 활기를 불어넣으려 하고 있다. 그는 서울 강동구 성내동에 위치한 지상4층ㆍ연면적 595㎡의 근린생활시설 건물을 뜯어 고쳐 다른 업종을 운영할 계획이다. 리모델링을 거치면 연 12%의 수익률을 노려볼만 하다는 게 A사장의 설명이다.

서울시에서는 지난 2001년 이후 총 349건의 일반 건축 리모델링 작업이 진행됐다. 이는 전체 가능 건물의 0.6% 수준이다. 리모델링이 전체 건설 시장의 40% 이상을 차지하는 유럽과 크게 상반된 모습이다. 서울시는 이번 규제 완화로 총 1조8,000억원의 생산유발 효과가 발생할 것으로 기대하고 있다. 죽은 건물을 살리는 리모델링의 세계로 떠나보자.』

서울 대치동에서 45실 규모의 고시원을 운영하고 있는 A씨는 최근 이 건물을 리모델링해 ’도시형 생활주택‘을 짓기로 했다. 지하1~지상5층, 연면적 562㎡의 이 건물을 증축ㆍ개조하면 전용면적 12~30㎡의 원룸형주택 22실로 바꿀 수 있다는 게 A씨의 계산이다.

A씨가 리모델링에 나선 이유는 우선 도시형생활주택이 기존 고시원보다 수익성면에서 나으리라고 판단했기 때문이다. 현재는 1실당 보증금 없이 매달 30~40만원 가량의 임대료를 받고 있지만 단기 거주자가 많아 공실률이 최대 20%에 달한다. 반면 새로 지으려는 원룸형 주택은 1가구 당 보증금 500만원에 월세 50만~60만원은 받을 수 있고 연간 계약을 맺기 때문에 공실률도 낮출 수 있을 것으로 전망된다.

A씨의 월세 수입은 리모델링 전ㆍ후 각각 1,200만원 선으로 비슷하지만 월 500만~600만원에 달하는 관리비용은 절반 수준으로 줄어들게 된다. 24시간 관리인을 둘 필요가 없어지기 때문이다. 보증금에 대한 이자수익은 덤이다.

그는 “3.3㎡당 공사비는 200만원 정도로 예상하고 있다”며 “정부의 소형주택 공급 정책과 리모델링 규제 완화가 맞물려 떨어진 지금이 재투자의 적기라고 봤다”고 설명했다.

서울시가 지난달 리모델링 규제를 대거 완화하면서 침체기를 맞은 부동산 시장에서 도심 중소형 건물 리모델링이 새로운 틈새시장으로 떠오르고 있다. 기존에도 내부 인테리어 공사 등을 통해 임대가 안 되는 상가를 사무실로 고쳐 내놓는 식의 ‘소극적’ 리모델링 수요는 꾸준했지만 이제는 리모델링을 통해 수익형 부동산의 체질 자체를 개선하는 ‘적극적’ 리모델링이 각광 받고 있다.

서용식 수목건축 대표는 “리모델링을 통한 건축물 수익성 개선에 대한 문의가 하루 20~30건에 달할 정도로 투자자들의 관심이 크다”며 “서울시에서 규제 완화에 대한 구체적 세부시행안을 내놓으면 해당 사업이 본격적으로 활기를 띠게 될 것”이라고 말했다.

◇더 높게 더 넓게…= 서울시가 내놓은 리모델링 규제 완화의 핵심은 기존 연면적 10% 이내에서 늘려 지을 수 있었던 증축규모를 연면적의 30%까지 대폭 확대한 것이다. 서울시는 이 범위 안에서라면 건물을 높여 짓는 것도 허용하겠다는 방침이다. 건물주 입장에서는 자연히 사업성이 높아지게 돼 투자비용에 대한 부담을 덜 수 있게 된다. 20년 이상 된 건물에서만 가능하던 가능 연한도 15년으로 줄였다. 이에 따라 서울시 내 일반건축물 5채 중 4채는 당장 리모델링이 가능하게 됐다.

또 엘리베이터나 계단 등 부속시설 외에 사무실도 설치할 수 있게 됐으며 특히 근린생활시설과 일반 사무용 빌딩에도 도시형생활주택을 지을 수 있게 하는 등 증축용도 제한도 풀린다. 리모델링 사업의 발목을 잡아왔던 주차장 의무설치 기준 역시 면제 또는 완화가 추진되고 있다.

서울시의 한 관계자는 “그동안 리모델링은 제도가 까다로워 실제 진행된 사업은 제한적이었다”며 “이번 규제 완화를 통해 리모델링 사업이 활성화되기를 기대한다”고 밝혔다.

◇도시형 생활주택 눈길 가네= 수익형 부동산의 개조 작업이 본격화할 것으로 기대되는 가운데 도시형생활주택이 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 공급을 늘리기 위해 건축기준을 대폭 완화한 탓에 감리대상에서 제외될 뿐더러 놀이터 등 부대시설을 지을 필요가 없어 도심 한복판에서 손쉽게 임대사업을 할 수 있기 때문이다.

도시형 생활주택은 ▦단지형 다세대 ▦원룸형 ▦기숙사형 주택으로 나뉘는데 단지형 다세대는 한 가구 당 전용면적 85㎡ 이하로 지어야 하며 원룸형은 전용면적 12~30㎡, 기숙사형은 전용면적 7~20㎡를 충족시켜야 한다. 원룸형은 가구 별로 욕실 및 부엌을 갖추어야 하는 반면 기숙사형은 해당 편의시설을 공동 사용할 수 있다.

특히 도시형생활주택은 용도변경을 통해 근린생활시설에도 지을 수 있어 수요자들이 관심이 커질 전망이다. 통상 상가 고층부는 공실률도 높고 임대료도 낮아 리모델링 사업성 악화의 주범으로 꼽혀왔다. 하지만 리모델링을 하면서 저층부는 기존처럼 상가로 활용하고 고층부는 원룸형 주택 등을 들일 수 있어 수익성이 크게 개선될 것으로 보인다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “(도시형주택 공급으로) 사실상 소방법 등의 사각지대에 놓여 있던 ‘고시텔’이나 ‘원룸텔’이 양지로 나올 수 있는 길이 열리게 됐다”며 “400만~500만원에 불과했던 상가 고층부의 3.3㎡당 공급가격도 3.3㎡당 최고 1,000만원 선까지 올라 건물 자체의 가치를 올릴 수 있을 것으로 보인다”고 내다봤다.

◇리모델링도 입지 따라 골라야= 부동산 전문가들은 하지만 리모델링에 대해 맹목적인 환상을 갖는 것은 금물이라고 지적했다. 리모델링도 부동산 사업의 일종인만큼 입지와 유동인구 분석이 가장 먼저 선행돼야 한다는 설명이다.

선종필 대표는 “리모델링을 통해 용도변경만 하면 수익률이 올라갈 것처럼 현혹하는 곳도 많다”며 “역세권ㆍ대학가ㆍ오피스가와 같이 고정적 수요가 확보된 곳을 골라 투자에 나서야 한다”고 조언했다.

리모델링이라는 사업 자체의 까다로움도 고려해야 할 항목으로 지적됐다. 내부 인테리어를 고치는 수준이 아닌 전면 리모델링은 공사 기간도 오래 소요될 뿐 아니라 공정도 어려워 예상치 못한 변수를 만날 수 있기 때문이다. 서용식 대표는 “리모델링은 골조만 남겨 놓은 상태에서 건물을 재구성하는 것이기 때문에 해당 건물이 이러한 공사를 견딜 수 있는지 구조안정확인 작업을 거치는 것이 중요하다”고 지적했다. 서 대표는 또 “현재 리모델링 공사비는 3.3㎡당 200만~230만원 가량을 예상해야 한다”며 “투자비용과 이에 따른 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 리모델링의 첫걸음”이라고 말했다.

부동산 경기가 전반적으로 침체되고 있는 상황에서 아직은 리모델링에 신중하게 접근해야 할 때라는 지적도 나왔다. 리모델링에서 사업성에 결정적 영향을 미치는 주차장 의무 면적이 아직 확정되지 않은 점도 변수가 될 수 있다.

리모델링 전문업체인 센스빌의 권정훈 대표는 “상가ㆍ사무실 등 주요 수익형 부동산의 공실률이 갈수록 늘어나고 있는 상황에서 리모델링을 통해 공급을 늘리는 것은 올바른 선택이 아닐 수 있다”며 “당분간은 시장 흐름을 지켜봐야 할 것”이라고 지적했다.