퇴직 후 사업을 하다 아파트를 포함해 자산의 대부분을 날린 K씨(56)는 7년 전 떡볶이 장사를 시작했다. 장사를 하며 알뜰하게 모은 돈으로 최근 내집 마련에 성공했다. 경매를 통해 경기도 파주의 전용면적 69㎡ 아파트를 5,500만원에 구입한 것. 이 아파트는 1차 법원 감정가격이 9,800만원이었지만 대지권이 미등기됐다는 이유로 아무도 거들떠보지 않아 네차례나 유찰됐. 하지만 K씨는 대지가격이 감정가에 포함되어 있는 것을 확인하고 입찰서를 내 낙찰받았다. 대지권이 미등기 상태라 하더라도 대지가격이 감정가에 포함되어 있으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 있다. 이러한 사실을 미리 알고 있던 K씨는 이러한 물건을 찾아 나섰고 결국 원하던 물건을 손에 넣을 수 있었다.
경매를 통해 시세의 절반 가격에 집을 마련할 수 있다는 점은 분명 매혹적이다. 경매에 뛰어드는 이들은 대부분 이러한 기대를 갖기 마련이다. 또 실제로 최근 들어 반값 아파트 낙찰사례가 늘고 있어 경매시장을 찾는 이들의 발길도 증가 추세다.
◇지금이 경매로 반값 아파트 구입 적기=수도권에서 경매 아파트 낙찰가율이 60%선으로 떨어진 지역이 속속 등장하고 있다. 지지옥션에 따르면 지난 3월말 기준 인천 중구 아파트의 평균 낙찰가율은 59.8%를 기록했다. 낙찰된 아파트 12건의 감정가 총액은 47억7,000만원에 달했지만 실제 낙찰가격 총액은 28억5,000여만원에 불과했다. 지난해 말 64.2%이던 낙찰가율이 60%밑으로 내려가면서 반값 아파트에 가까워진 것이다. 경기지역의 경매 아파트 낙찰가율은 ▦고양시 일산동구 68.6% ▦김포시 69.4% ▦부천시 소사구 69.7%다.
서울의 경우 양천구가 69.9%로 낙찰가율이 가장 낮았고 ▦광진구 71.4% ▦강서구 73.1% ▦송파구 75.0% ▦강남구 77.2% ▦서초구 79.1%를 기록했다. 특히 광진구는 전년 동기(90.2%)에 비해 19.2%가 하락해 가장 큰 낙폭을 보였다.
낙찰가율 하락은 중대형 아파트가 주도하고 있다. 2006년 85㎡초과 중대형은 경매물건 중 36.6%를 차지했으나 올해에는 68.1%로 두 배 가량 늘었다. 담보대출을 많이 끼고 중대형 아파트를 산 이들의 상당수가 이자를 감당하지 못하면서 집이 경매로 내놨기 때문이다
◇경매성공의 열쇠는 권리분석=반값 아파트 낙찰을 아무나 받을 수 있는 것은 아니다. 가장 큰 난관이 권리분석이다. 권리분석은 경매의 처음이자 끝이라 해도 과언이 아니다. 그만큼 중요하고 어렵다는 뜻이다. 많은 이들이 싼 값에 부동산을 취득할 수 있다는 장점 때문에 경매에 뛰어들지만 권리분석에 실패해 손해를 보고 떠나는 경우가 비일비재하다.
우선 법원 경매 관련 서류를 기초로 부동산등기부등본ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ공시지가확인원ㆍ도시계획확인원ㆍ주민등록등본 등을 통해 소유권이나 권리관계를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
가장 먼저 확인할 사항은‘말소기준권리’를 찾는 것이다. 말소기준권리는 등기부등본 상에서 앞서 등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 되고, 후순위 모두 소멸하게 되는 기준이 되는 권리다. 말소기준권리로는 경매개시결정등기ㆍ근저당권ㆍ가압류ㆍ담보가등기와 강제경매를 신청한 전세권 등 크게 다섯 가지다. 이중 가장 먼저 등기되어 있는 것이 해당 경매물건의 말소기준권리가 된다.
말소기준권리를 찾았다면 물건이 소재한 현장을 방문할 차례다. 우선 세대열람을 통해 주민등록 전입사항을 확인, 임차인에 대한 권리분석을 한다. 전입세대열람 때에는 세대주와 가족들의 전입일자까지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리 등재 시일보다 뒤에 있다면 낙찰자가 이를 인수하지 않아도 되기 때문이다. 원칙적으로 타인의 주민등록 등본을 열람하는 것은 불가능하지만 경매가 진행 중임을 증명할 수 있는 자료만 제시하면 전입세대 열람은 가능하다.
권리분석까지 끝냈다면 남은 것은 입찰. 입찰 서류를 작성할 때 실수로 잘못 적었으면 새롭게 작성해야 한다. 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효가 되기 때문에 주의해야 한다.
◇부동산 등기부등본 꼼꼼하게 살펴야=권리분석에서 가장 중요한 것이 바로 부동산 등기부등본이다. 때문에 부동산 등기부등본은 무엇보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 가장 유의해야 할 사항은 낙찰 후에도 소멸되지 않거나 혹은 낙찰자의 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리다.
첫째로 '처분금지 가처분'이 있다. 낙찰 후 가처분자가 본안 소송에서 승소하면 소유권이 반환된다. 두번째는 ‘환매권’이다. 환매권은 매도인이 일정한 요건만 갖추면 다시 매수할 수 있는 권리를 말한다. 환매등기가 등재돼 있다면 환매권자에게 환매를 당할 수도 있다. 세번째는 ‘예고등기’다. 예고등기가 돼 있다는 것은 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 추후 소송결과에 따라 소유권을 뺏길 수도 있기 때문에 가급적 피해야 한다. 지난해 말 예고등기제도가 폐지됐지만 과거에 등록되어 남아있는 예고등기가 있기 때문에 주의해야 한다.
경매 취하 가능성과 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 판단해봐야 한다. 낙찰가가 감정가보다 낮을 경우 소유자가 경매를 취하할 수도 있다. 또 공유자가 우선매수권을 행사한다면 낙찰 받더라도 인수하지 못할 수도 있다. 이 경우 손실을 입진 않지만 그 동안의 노력이 무위로 돌아가게 된다.
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