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Q=서울의 재개발구역에 지분을 가지고 있습니다. 재개발에 찬성하지 않는 '미동의자'의 경우 실거래가를 기준으로 현금보상이 가능하다고 알고 있습니다. 저 역시 아파트 배정을 포기하는 대신 현재 실거래가로 현금보상을 받고 싶어 부동산 검인계약서도 여러 장 확보해놓은 상황입니다. 그러나 주변 중개업소에서는 현금청산을 받게 되면 감정평가 금액의 120% 수준에서 보상 받는 경우가 대부분이라고 합니다. 이는 현재 실거래가에 크게 못 미치는 가격인데 실거래가의 기준이 무엇인지 정확한 의미가 궁금합니다. A=재개발구역 내 미동의자에 대한 보상은 실거래가가 맞습니다. 그러나 인근지역에서 최근에 거래한 내용이 바로 실거래가로 인정되지는 않습니다. 부동산은 물건마다 거래 속성이 달라 고유한 거래금액을 갖기 때문입니다. 예를 들어 감정평가사들은 어떤 지역에서 3.3㎡당 3,000만원에 거래된 물건이 있다 해도 같은 곳에 위치한 다른 물건도 3.3㎡당 3,000만원이라고 보지는 않습니다. 대지면적과 건물구조 접근성 등이 서로 다를 수밖에 없기 때문입니다. 같은 동네 A건물(지분 포함)이 3.3㎡당 5,000만원에 팔렸다고 해서 인근 B건물도 같은 가격에 팔릴 이유는 없다는 뜻입니다. 또 재개발에 반대하면서 현금청산 단계까지 넘어온 물건 대부분은 인근 시세로 거래되기 힘든 지분인 경우가 많습니다. 거래가 쉽게 이뤄지는 물건이라면 진작에 조합원이 원하는 가격에 팔았을 가능성이 높기 때문입니다. 이 때문에 관리처분 이후 현금청산 단계가 되면 조합 측 토지수용위원회는 이런 논리를 들어 보상액을 낮추려 할 가능성이 높습니다. 이 단계까지 오면 무엇이 실거래가인지 판단하기가 어려운 경우가 많아 결국 감정평가액에 의존하게 되는 것입니다.
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