동작구 596가구… 서울서 최다<br>시세보다 비싼 분양가에 대출혜택도 없어 타격<br>강서·구로등 4개구는 호재 많고 신규공급 적어<br>침체에도 매매가 꾸준히 상승 '미분양 무풍지대'
[수도권 미분양 집중점검] 서울 서남권
동작구 596가구… 서울서 최다시세보다 비싼 분양가에 대출혜택도 없어 타격강서·구로등 4개구는 호재 많고 신규공급 적어침체에도 매매가 꾸준히 상승 '미분양 무풍지대'
전재호
기자 jeon@sed.co.kr
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『 해가 바뀌면서 지난해 가격이 급락했던 일부 지역에서는 ‘바닥론’이 조금씩 제기되고 있다. 전국의 미분양 아파트도 지난해 9월을 기점으로 다소 줄어드는 모습을 보이는 등 기대감이 커지고 있다. 하지만 미분양 아파트의 절대량은 여전히 사상 최고 수준이다. 건설업체를 무겁게 짓누르는 미분양 아파트의 현황과 원인을 지역별로 살펴보고 해당 지역의 분양 및 거래시장을 심층 진단해본다.』
서울 강서ㆍ구로ㆍ금천ㆍ영등포ㆍ동작 등 서남권 일대 중 동작구를 제외한 4개구는 지난해 부동산 한파의 영향을 비교적 덜 받은 지역이다. 국토해양부에 따르면 지난해 10월 현재 금천ㆍ구로구의 미분양 아파트는 한가구도 없는 것으로 집계되고 있다. 또 영등포ㆍ강서구도 각각 108가구ㆍ128가구에 불과해 전체 서울시 미분양 물량의 11% 수준에 그쳤다. 반면 동작구는 미분양분이 596가구에 달해 서울 25개구 가운데 가장 많아 대조적이었다.
◇동작구 높은 분양가가 미분양 원인=동작구의 미분양 아파트 수가 가장 많은 이유는 지난해 공급 물량이 크게 늘어난데다 주변 시세를 고려하지 않고 분양가를 책정한 데 따른 것으로 분석된다. 대표적인 곳이 한진중공업과 대명종합건설이 지난해 중순 상도동에서 공급한 ‘상도 해모로’. 당시 해모로의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,100만원에 달해 주변 시세보다 3.3㎡당 400만원 이상 비쌌다. 상도 해모로는 전체 1,559가구 중 286가구만 일반 분양에 들어갔음에도 불구하고 아직까지 입주자를 모두 채우지 못하고 있다. 또 대부분 건설업체들이 미분양 아파트에 제공하는 중도금 무이자 대출 등의 혜택도 없이 계약금 20%, 중도금 60%의 방식을 여전히 고수하고 있다.
신원종합개발의 ‘상도동 신원아침도시’도 비슷한 사례다. 지난해 초 인근 시세보다 최고 20%가량 높은 가격에 분양했던 탓에 1년이 지난 지금까지 미분양분이 남아 있다. 이들 아파트는 142㎡형, 149~151㎡형 등 이 일대 수요로는 채우기 힘든 대형 아파트로 단지를 구성해 미분양 후폭풍을 맞게 됐다.
◇서남권은 미분양 무풍지대=동작구를 제외한 서남권 일대는 미분양 공포에서 상대적으로 자유로운 편이다. 공급 물량 자체가 적었던데다 80~110㎡형 등의 중소형 아파트들이 주로 공급됐기 때문에 지난해 소형ㆍ중저가 아파트 강세의 혜택을 누릴 수 있었기 때문이다.
하지만 시기를 잘못 만나 미분양이 된 곳도 있다. 강서구 방화동 ‘센트레빌3차’의 경우 80~113㎡형의 중소형 아파트로 구성돼 있고 분양가도 인근 시세와 비슷한 수준이지만 부동산 경기가 얼어붙기 시작했던 지난해 9월 말 분양에 들어가 미분양 물량이 남게 됐다.
◇풍부한 호재로 집값도 오름세=서남권 일대는 개발 호재가 풍부하고 신규 공급이 많지 않았기 때문에 매매 가격은 꾸준한 상승세를 그려오고 있다. 부동산정보업체인 스피드뱅크에 따르면 서울지역 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 지난해 초 1,788만원에서 1,776만원으로 소폭 하락했지만 영등포(1,554만원→1,460만원)를 제외한 서남권 4개구는 2~10% 오른 것으로 조사됐다.
현재 서남권 일대에서 진행 또는 계획돼 있는 개발 계획들은 ▦서남권 르네상스 프로젝트 ▦강서 마곡지구 개발 ▦지하철 9호선 및 인천국제공항철도 개통 ▦강서구 방화뉴타운 ▦준공업 지역 규제완화 ▦가리봉 재정비촉진지구 ▦금천 도하부대 이전 ▦영등포 신길뉴타운 ▦여의도 서울국제금융센터 ▦금천 시흥뉴타운 ▦동작 노량진 및 흑석뉴타운 등이다. 개발 재료는 서울시내에서 가장 풍부한 셈이다.
이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “9호선 개통으로는 방화ㆍ가양ㆍ당산ㆍ여의도 등이, 준공업 지역 규제완화로는 문래ㆍ구로ㆍ시흥동 등의 수혜가 예상된다”고 말했다.
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