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정부가 10일 발표한 재정지원 강화대책 중 주택거래 활성화 방안은 세금감면을 통해 집을 사고팔 수 있는 분위기를 일시적으로라도 만들어 보자는 데 초점을 맞추고 있다. 예전처럼 집값상승을 기대하기 힘든 상황에서 세금감면을 통해 실질 구매비용 인하라는 '당근'이라도 제시해 막힌 거래의 숨통을 틔워 보겠다는 것으로 풀이된다.
특히 이를 통해 집과 담보 대출에 발목이 잡혀 있는 이른바 '하우스푸어'의 숨통을 터줘 가계부실 문제도 해소하겠다는 것이 정부의 복안이다. 즉 주택거래 활성화가 내수소비 진작으로 이어질 수 있도록 하겠다는 것이다.
박상우 국토해양부 주택토지실장도 "이번 활성화 방안은 내수부진의 주요 원인이 주택거래가 안 되기 때문이라는 정부 판단에서 나온 것"이라고 설명했다.
◇세금 얼마나 줄일 수 있나=이번 대책의 핵심은 무엇보다 미분양 주택을 구입한 후 5년 내에 발생하는 양도차익에 대해 세금을 한 푼도 내지 않는다는 것이다. 혜택은 기존 주택 보유여부나 취득 주택가격에 상관없이 적용된다. 기준일은 '계약일'이다. 즉 연내에 미분양 주택을 계약하면 취득 후 5년 내에 팔면 양도차익이 얼마든 간에 양도세가 감면된다.
일례로 1가구 다주택자인 수요자가 올해 안에 서울 성동구에 분양된 '왕십리 텐즈힐' 미분양 주택 159㎡형을 8억원에 구입한 후 4년이 지나 이 아파트를 11억원에 팔 경우 지금까지는 3억원의 양도차익에 대한 양도소득세 기본세율이 적용돼 1억1,400만원의 세금을 내야 했다. 하지만 이번 조치로 매수자는 5년 이내에만 팔면 내야 할 양도세가 '0원'이 된다.
국토부의 한 관계자는 "향후를 경기를 예측할 수는 없지만 앞으로 발생할 양도차익을 면제하는 것은 굉장히 큰 혜택"이라며 "현재 건설사들이 미분양 주택에 관해 할인분양을 많이 진행하고 있기 때문에 양도세와 취득세 감면 등을 잘 활용하면 더욱 큰 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
취득세 추가 감면으로도 적잖은 혜택을 볼 수 있다. 미분양 주택이 아니더라도 주택 구매심리를 자극할 만한 요인이다. 9억원 이하 주택을 매입하는 1주택자는 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택을 매입하거나 다주택자인 경우 4%에서 2%로 각각 절반씩 낮아진 세금을 적용 받는다. 고가 아파트의 경우도 마찬가지다. 서울 삼성동의 아이파크 공급 197㎡형을 25억원에 매입할 경우 취득세율이 4%에서 2%로 낮아져 취득세가 1억원에서 5,000만원으로 줄어든다. 웬만한 고급 승용차 한 대 값의 절세효과가 생기는 셈이다.
◇무주택자 범위도 확대 될 듯=정부는 이번 발표한 세제혜택안이 파격적인 만큼 적잖은 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 "지난해 3.22 대책에 따른 취득세 한시감면 때도 주택 거래량이 반등하는 효과를 보였다"며 "이번 대책 역시 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 국회 계류 중인 분양가 상한제, 재개발 초과이익 환수제 등과 맞물려 기대 이상의 효과를 낼 수 있을 것"이라고 내다봤다.
실제로 지난해 3.22 대책으로 취득세가 한시 감면됐던 지난해 4월부터 12월까지 주택매매 거래량은 월평균 8만2,000건으로 지난 2010년 대비 22.6%, 직전 3년 평균보다는 10.5% 높은 수치를 보였다.
하지만 업계에서는 세제혜택을 받을 수 있는 거래기간이 너무 짧아 기대한 만큼의 효과를 볼 수 있겠냐는 지적도 나오고 있다. 대형 건설사의 한 관계자는 "미분양 아파트를 비롯해 정부의 세제 지원을 염두에 두고 주택을 구입하려고 준비한 수요자들이 얼마냐 되겠냐"며 "연말까지 석 달 남짓한 시간으로는 부동산 거래가 활기를 되찾기에 부족한 시간"이라고 말했다. 이 같은 지적에 대해 박 실장은 "정책을 너무 길게 늘어뜨리면 효과가 반감될 수 있다"면서도 "내년 1월 이후 거래가 다시 위축되는 문제에 대한 대비는 내년도 재정 편성규모에 달려 있다"고 말했다.
한편 정부는 주택거래 활성화 차원에서 신규 주택 청약 때 인정하는 무주택자 기준을 기존 5,000만원 이하 소유 주택에서 7,000만원 이하로 상향 조정하는 방안도 검토 중이다.
부동산 시장 "늦었지만 그나마 다행" 실제로 정부의 대책이 발표됐음에도 불구하고 일선 중개 업소들의 분위기에서는 예전과 같은 활기를 찾아보기는 힘들었다. 집값 상승에 대한 기대가 없는 상황에서 투자를 이끌어 내기는 어려울 것이라는 게 한결같은 설명이다. 서울 은평뉴타운 내 B공인의 한 관계자는 "부동산 거래 활성화는 투자자가 시장에 뛰어들어야 가능한 것"이라며 "수백만 원의 세제혜택은 내 집 마련 계획을 세웠던 일부 실수요자들에게는 단비가 될 수 있지만 투자까지 유인하기는 어려울 것"이라고 말했다. 그는 "은평뉴타운만 해도 미분양 물량 대부분이 대형 아파트다 보니 당장 이들 물량이 소진되지는 않을 것"이라고 덧붙였다. 서초동 K공인의 한 관계자도 "최근 전셋값이 많이 오르면서 매매를 고민하는 사람들에게는 취득세 감면이 촉매제가 될 수 있어 숨통이 트일 수 있다"면서도 "취득세 감면기간이 고작 3개월밖에 되지 않아 찻잔 속의 태풍이 될 것"이라고 말했다. 다만 부동산 전문가들은 신규 분양 아파트와 중소형 미분양 물량 해소에는 큰 도움이 될 것이라는 기대도 나오고 있다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "수백만 원 상당의 취득세 인하혜택은 충분히 거래활성화에 영향을 미칠 수 있다"며 "지난해 11월 취득세 인하 조치 종료 직전 한 달간 주택 거래량이 40% 늘었던 사례를 보더라도 긍정적인 영향이 기대된다"고 전망했다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장도 "급등한 전셋값 때문에 중소형 전세 계약자들이 소형주택 매매를 고민하고 있는 상황"며 "취득세 감면이 매매전환의 심리적 문턱을 낮춰 거래량 증가에 기여할 것으로 본다"고 밝혔다. 다만 업계에서는 최근 인기가 좋은 중소형 물량과는 반대로 중대형의 경우 이번 대책이 투자자나 실수요자에게 영향을 미치기는 어려울 것이라는 분석이다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "현재 미분양은 대부분 중대형"이라며 "인구구조 변화 등으로 주택시장이 소형 중심으로 급격하게 옮겨가고 있는 상황에서 단순한 세제혜택으로 무리하게 중대형 매수에 나서기는 힘들 것"이라고 말했다. 특히 상당수 투자자들이 용인 등의 중대형 아파트에 투자했다가 낭패를 본 경험이 있는 만큼 이 같은 학습효과도 매수를 주저하게 하는 요인이 될 것이라는 지적도 나온다. 한 대형 건설사의 관계자는 "이번 세제혜택은 주택구매를 망설이는 중소형 중심의 실수요자가 타깃이 될 것 같다"며 "대형보다는 중소형에 포커스를 맞춰서 판촉전략을 수립할 계획"이라고 밝혔다. |
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