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부동산 간접투자 해볼까? "나도 강남에 빌딩 하나만 있으면 좋겠다." 매일 강남 테헤란로로 출근을 하는 직장인 M씨는 주위를 둘러싼 휘황찬 빌딩들을 볼 때마다 종종 이런 생각을 하곤 한다. 하지만 현실에서 샐러리맨들에게는 그야말로 꿈같은 이야기일 뿐이다. 웬만한 지역의 5층짜리 건물만 해도 수십억원, 목좋은 곳은 100억원을 훌쩍 넘는게 현실이다. 적게는 수백억원, 많게는 수천억원에 달하는 도심 오피스 빌딩이나 고급 브랜드로 꽉찬 복합 유통시설 등은 더더욱 언감생심이다. 하지만 불가능한 것만은 아니다. 온전히 자신의 소유는 아니지만 이런 고가의 부동산에 투자할 방법은 있다. 바로 부동산 간접투자 상품이다. 리츠(REITs)나 부동산펀드로 대표되는 부동산 간접투자 상품은 부동산 실물 투자에도 종종 있는 공동투자와 비슷한 개념이다. 한 명의 개인이 부담하기 힘든 대형 부동산을 수십, 수백 명이 공동으로 투자해 수익을 올린 후 그 수익금을 공평하게 분배하는 것. 전문가들에 의해 운용되는 탓에 직접 투자보다 위험이 적고 좀 더 안정적일 수 있다는 장점도 있다. 코람코자산신탁 투자1팀의 복준호 차장은 “기본적으로 매입하는 투자 물건에 대해 훨씬 전문적인 방식으로 분석할 수 있다”며 “투자 역시 보수적으로 접근하기 때문에 안정적”이라고 설명했다. 큰돈 없이도 개인이 대형빌딩 투자 가능
임대·직접 개발형등 다양한 상품 출시
공모청약 방식으로 증권사 통해 판매
최소금액 대부분 50만∼100만원 설정 ◇어떤 상품이 있을까= 부동산 간접투자 상품이라고 말은 쉽게 하지만 사실 아직까지 리츠나 부동산펀드의 경우는 개인이 투자하는 상품보다는 기관투자자를 위한 상품이 다수를 차지하는 경우가 많았다. 하지만 최근 투자 대상이 다채로워지는 등 개인들의 흥미를 끌만한 유형의 상품들이 속속들이 개발되고 있다. 물론 주를 이루는 것은 대형 빌딩을 매입해 임대 수익을 올려 수익을 거두고 투자자들에게 배당하는 식의 임대형 상품이지만 그 외에도 주거형 부동산인 오피스텔, 아파트형 공장, 테마파크 개발 사업, 리조트 개발 사업, 미분양아파트, 상가 등 투자대상을 다각화한 상품들이 늘어나며 개인 투자자들의 관심을 끌고 있다. 부동산 펀드는 수익 구조 기준으로 ▦업무용ㆍ상업용 부동산을 매입해 임대 수익과 매매 차익을 노리는 임대형 ▦경매나 공매를 통해 부동산을 매입한 후 매매 차익을 얻는 경공매형 ▦운용사가 시행사의 역할을 맡아 직접 개발에 참여하는 직접개발형 ▦부동산개발회사에 자금을 빌려주고 이자 수입을 수익원으로 삼는 대출형 등으로 나뉜다. 리츠는 투자 대상에 따라 기업구조조정용 부동산을 매입해 가치 상승을 꾀한 후 매각해 차익을 누리는 기업구조조정리츠와 일반 부동산에 투자하는 일반 리츠로 나뉘고 법인형태에 따라 상근직원이 있고 실체가 있는 자기관리형리츠와 페이퍼컴퍼니를 운영하는 위탁관리형리츠로 나뉜다. 수익 구조 기준으로는 부동산펀드와 마찬가지로 임대형, 개발형 등이 있지만 부동산투자개발법의 적용을 받는 리츠는 대출로 수익을 얻는 구조의 형태는 설립할 수 없다. ◇어떻게 투자하면 되지= 개인이 부동산펀드나 리츠에 투자하는 방법은 일반 투자자 공모 청약을 통해서다. 주로 증권사 등을 통해서 판매하며 한시적으로 출시한 후 일정액 이상의 투자금이 모아지면 모집을 중단한다. 펀드의 경우도 일정 기간 동안은 환매가 불가능한 폐쇄형이기 때문에 이 두 상품은 공모가 끝난 후 한국거래소에 상장돼 매매 거래를 할 수 있게 된다. 투자 금액에 제한은 없으나 너무 적은 금액인 경우 거래가 쉽지 않으므로 최소 모집가액을 50만~100만원으로 설정하는 경우가 대부분이다. 현재 공모를 통해 상장된 리츠는 총 4개가 있다. 가장 최근 것으로는 서울 중구 회현동에 위치한 인송빌딩에 투자하는 코크렙 15호가 있다. 3년간 인송빌딩을 임대한 수익을 투자자들에게 배당하고 4년째에는 건물을 리모델링해 매각하겠다는 것이 투자계획이다. 이외에도 구로, 가산동 아파트형 공장에 투자하는 케이리츠&파트너스의 케이알제2호, 종로구 수송동의 G타워 등이 투자대상인 코크렙 제8호 등이 있다. 이들 간접투자 상품은 1년에 두 번 꼴로 자산 운용에 따른 배당을 하고 존속기간 후 청산시 배당금을 지불한다. 부동산펀드와 리츠는 매각시 매매차익에 대한 배당소득세를 내기에 부동산에 직접 투자할 때에 내야 하는 양도세에 비해 세금부담도 작은 편이다. ◇투자 수익률은 얼마나 될까= 안정적인 수익 구조를 가진 상품으로는 임대형을 꼽을 수 있다. 연 4~7% 가량의 낮은 수익을 목표로 하는 경우가 많지만 공실 우려가 없는 대형 오피스나 상권이 활성화된 대형 유통시설 등을 투자 대상으로 해 안전하다는 것이 장점이다. 특히 매입했던 오피스나 유통시설을 매각해 펀드나 리츠를 청산할 시 매입가에 비해 높은 가격으로 매각할 수 있다면 예상외의 대박을 터뜨리는 경우도 있다. 지난 2008년 8월 청산된 '코크렙3호'는 5년 만에 총 209%의 수익률을 기록했다. 연평균 수익률이 41.81%로 역대 리츠 가운데 청산 수익률이 가장 높다. PF대출형 펀드와개발리츠의 경우는 고위험ㆍ고수익 상품으로 꼽힌다. 연 8~15%의 높은 수익률을 목표로 하지만 개발사업이 제대로 진행되지 않을 경우 돌아오는 위험도 크다. 실제 2005년 11월 설정된 'KB웰리안부동산펀드7호'는 수원에서 개발되는 상가에 PF방식으로 투자해 개발이 끝나면 분양 수익금을 받아 투자자들에게 원금과 투자수익을 지급하는 구조였다. 하지만 시장 침체도 분양이 제대로 안됐고 2008년 11월 만기가 도래했지만 투자자들에게 원리금 지급을 하지 못했다.
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부동산펀드 자산운용사에 맡긴후 이익 챙기는 수익증권 ■ 리츠-부동산펀드 차이점 부동산 간접투자의 대표적인 상품인 리츠(REITs)와 부동산 펀드는 일반투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 운용한다는 점은 같다. 판매 방식도 유사하고 운용 수수료나 내는 세금 역시 크게 다르지 않아 투자자들은 큰 차이를 느끼지 않을 수도 있다. 하지만 운용방식과 성격은 꽤 다르다. 리츠의 경우 부동산투자회사법의 규제를 받는 부동산 투자를 전문으로 하는 회사를 말한다. 최소 설립자본금이 최소 100억원이며 국토해양부의 허가를 받아 주식회사 형태로 설립된다. 투자자들은 주주가 되는 셈이며 다수의 투자자들로부터 위탁받은 투자금으로 부동산이나 관련 사업에 투자하고 그 수익을 배당하는 식이다. 부동산펀드의 경우는 간접투자자산운용업법에 근거를 둔 일종의 수익증권이다. 즉 투자자는 재산의 운용을 자산운용사에 맡긴 후 그 수익을 얻는 셈이다. 금을 투자대상으로 자산을 운용하면 소위 '금펀드'라 불리는 것처럼 펀드의 투자대상이 상가, 오피스, 미분양 아파트 등 부동산이 되는 경우 부동산펀드로 규정된다. 적용 법이 다르다 보니 투자 가능한 상품구성도 차이가 난다. 당초 총자산의 30%까지만 부동산개발에 투자할 수 있게 했던 것을 2007년 부동산투자회사법의 개정으로 자산 100% 투자를 가능하도록 해 개발리츠가 허용됐고 부동산펀드 상품과 리츠 상품의 현재 큰 차이는 없다. 하지만 부동산 개발 시행사에 자금을 대출하는 방식으로 운용되는 대출형 방식은 부동산펀드에서만 가능하다. |
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