초기단계 재건축 타격 클듯

재건축을 할 때 연면적의 50% 이상을 국민주택(전용 25.7평 이하)으로 짓게 되면 사업인가를 받지 못한 재건축아파트는 사업성이 크게 떨어져 사업추진에 난항을 겪을 것으로 예상된다. 또 강남 일대 재건축에서 공급된 10평대의‘쪽방 아파트’는 더이상 발붙이기 힘들 것으로 전망된다. ◇초기 재건축 타격 클 듯=사업승인인가를 받지 못한 재건축아파트는 물론 초기단계의 재건축아파트는 이번 조치로 이중 삼중의 그물망 규제를 받게 돼 타격을 입을 수밖에 없다. 사업승인인가를 받지 못한 재건축단지는 이번 조치 이외에도 19일부터 실시되는 ‘개발이익환수제’를 적용받아 늘어나는 용적률의 25%에 임대아파트를 지어야 하기 때문이다. 또 지난 2003년 7월 이전 조합설립인가를 받지 못한 단지는 ‘80% 공정 후 분양’ 규제까지 받아야 한다. 부동산 전문가들은 이번 조치로 서초 잠원, 강남 압구정 일대 중층 재건축 단지의 사업성이 크게 악화되고 재건축 추진에도 어려움이 커질 것으로 보고 있다. 조합원 부담금이 늘어나는데다 재건축을 하더라도 종전보다 작은 평수에 배정되는 조합원이 발생할 수도 있기 때문이다. 또 이중 삼중의 규제를 받게 된 재건축 단지는 사업성이 크게 악화돼 재건축이 상당 기간 늦춰지거나 아예 포기하는 경우도 발생할 가능성이 있다. 특히 안전진단도 통과하지 못한 초기단계의 재건축 단지는 재건축을 포기하고 리모델링으로 전환할 가능성이 큰 것으로 분석된다. ◇강남권 재건축, 상당수 규제대상=18일까지 사업승인을 받지 못하는 재건축 단지는 모두 연면적 50% 이상을 국민주택 규모로 재건축해야 한다. 이 같은 단지는 강남권에 상당수 존재한다. 서초구에서는 반포동 주공 1단지ㆍ경남ㆍ삼호가든 3차ㆍ한신 3차, 잠원동 한신 2ㆍ4차, 서초동 신동아ㆍ우성, 잠원동 한신 2ㆍ4차 등이 적용대상이다. 이들 아파트는 개발이익환수제 25% 적용, 후분양 등 ‘3중 규제’를 받게 된다. 또 사업승인인가 직전 단계인 잠원동 반포우성ㆍ잠원대림ㆍ반포한양ㆍ한신 7차, 서초동 삼익ㆍ삼호가든 1ㆍ2차 등도 3중 규제대상에 해당된다. 강남구에서는 개포동 일대 개포 주공 단지와 대치동 은마, 도곡동 진달래 1차, 역삼동 개나리 5ㆍ6차 아파트 등이 3중 규제를 받게 된다. 대치동 청실아파트도 개발이익환수제 25% 적용과 후분양제가 확실시된다. 송파구에서는 가락동 가락시영과 잠실동 주공 5단지가, 강동구에서는 고덕동 고덕주공, 둔촌동 둔촌주공 등이 삼중 규제를 받게 됐다. ◇‘쪽방 재건축’ 사라진다=2003년 ‘9ㆍ5조치’로 등장한 ‘소형 평형 의무비율’은 법의 맹점으로 인해 정상적인 주거가 어려운 10평형대의 아파트를 양산하는 결과를 낳았다. 재건축조합원이 중대형 아파트를 차지하기 위해 등장한 이들 ‘쪽방 아파트’는 지난해 분양된 개나리 2차를 시작으로 잠실 2단지를 비롯, 분양을 앞두고 있는 잠실 1단지, 잠실시영, 영동 AID아파트 등 저밀도 아파트에 다수 포함돼 있다. 연면적의 50% 이상을 국민주택 규모로 짓게 되면 ‘쪽방 아파트’는 완전히 사라질 것으로 분석된다. 10평형대를 지어서는 연면적 기준과 세대 수 기준(전용 18평 이하 20% 이상, 18평~25.7평 이하 40% 이상)을 동시에 충족시킬 수 없기 때문이다. 40~50평형대의 초대형 재건축도 등장하기 어려울 것으로 전망된다. 일부 조합원에게만 대형 평형을 배정하기가 사살상 불가능하기 때문이다.