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Q=맞벌이 부부 교사입니다. 은퇴 후 아내와 함께 전원생활을 하려고 합니다. 은퇴하기 전에 경매로 토지를 매입하려고 열심히 권리 분석에 대한 공부를 하고 있습니다. 1년 정도 경매 공부를 한 끝에 알맞은 토지를 발견했습니다. 그런데 토지 위에는 소유자 미상의 농작물과 과수(배나무) 등이 있습니다. 이런 경매 물건을 매수하게 되면 과수나 농작물에 대한 소유권도 매수자가 행사할 수 있는지 궁금합니다(40대 부부교사 A씨).
A=농작물은 당연히 토지의 일부로 간주되고 있습니다. 그러므로 토지 소유자가 농작물의 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 대법원 판례를 보면 농작물에 대해서는 예외를 인정하고 있습니다. 권원(權原·법률적 근거)이 없이 농작물을 재배했거나 설령 위법·부당하게 경작한 때에도 그 농작물에 대한 소유권은 언제나 경작한 사람의 소유로 인정하고 있습니다.(대법 1970.3.10, 70도82 참조) 따라서 경매 물건의 경우에도 토지 위에 재배되고 있는 농작물은 매수자가 아닌 경작자가 소유권을 행사할 수 있습니다.
농작물은 권원 없이 타인의 토지에 경작한 경우라도 그 소유권은 언제나 경작자에게 있다는 것이 판례의 입장이지만 수목(과일나무 등)의 경우는 조금 다릅니다. 입목(立木)등기 또는 명인(明認)방법에 의한 소유권이 확실하게 공시되지 않은 때에는 토지소유자인 매수인이 권리를 행사할 수 있습니다. 또 배나무가 채무자 소유이고, 그 채무자가 배나무를 경작해 오고 있었다면 그 배나무에 열려 있는 과일도 대급 납부와 동시에 매수인의 소유가 됩니다. 이때 과일에 대한 소유권을 넘겨 주지 않을 경우에도 인도명령 결정에 의한 강제집행을 통해 소유권을 넘겨받을 수 있습니다. 결론적으로 땅 위에 재배되고 있는 농작물은 경매로 매수했다 해도 전 소유자가 재배해 오고 있었다면 매수인이 소유권을 행사할 수 있습니다.
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