[생생 경매토크] 전세집 경매땐 임차인 입찰 고려해볼만

[생생 경매토크] 전세집 경매땐 임차인 입찰 고려해볼만

전재호기자 [e-mail]

도움말=유형범 YHB코리아 소장

법원경매를 당한 임차인도 매수인이 될 수 있다.

학원강사인 김모씨는 어느날 법원으로부터 등기우편 한통을 받았다. 김씨가 전세로 살고 있는 집이 경매 입찰에 부쳐진다는 내용이었다. 강제경매에 들어갈 경우 임차 보증금이 4,000만원 이하이고 소액임차권 요건을 갖추고 있을 때에는 1,600만원을 변제 받을 수 있고, 그 이상일 때에는 임대차계약서 사본 등을 제출해 배당 요구를 하라는 내용도 있었다.

8,500만원에 전세를 살던 김씨가 불안한 마음에 경매컨설팅업체를 통해 알아본 결과 이 경매는 주택을 지은 건설업체가 공사대금 일부를 받지 못해 신청한 것이었다. 다행히 김씨는 말소기준권리보다 빠른 최선순위 임차인이어서 법원에 권리신고와 배당요구를 하면 배당금으로 전세금을 모두 받을 수 있다는 얘기를 들었다. 또 임차인인 김씨가 낙찰을 받게 되면 본인 전세금을 빼고 나머지 잔금만 납부하면 되기 때문에 직접 입찰에 참여해 보라는 권유도 받았다.

김씨가 비슷한 주택의 시세를 알아보니 1억4,000만원 수준이었다. 경매에 나온 감정가는 1억2,000만원으로 감정가에서 전세금을 빼면 추가 부담이 크지 않아 김 씨는 경매에 참여하기로 했다. 위치도 지하철 4호선 쌍문역과 가까웠고 인근지역이 몇 년 전 일반상업지역으로 지정돼 전망도 좋을 것으로 생각했다. 김씨는 경매에서 한 차례 유찰된 후, 최저 경매가가 9,600만원일 때 1억920만원을 써서 내 낙찰을 받았다. 낙찰을 받은 지 2년이 지난 지금 이 집의 시세는 2억원을 웃돌고 있다.

[tip]

낙찰 받은 매수인이 임차인일 경우에는 반드시 매각결정기일까지 법원에 ‘상계신청’을 해야 잔금에서 전세금을 공제 받을 수 있다. 신청을 하지 않으면 잔금을 모두 내고 다시 전세금을 돌려받아야 하는 번거로운 절차를 거쳐야 한다. 일반적으로 임차인은 살던 집이 경매에 넘어간 사실을 최초매각기일이 얼마 남지 않은 상황에서 등기우편을 통해 알게 된다. 하지만 대항력이 있을 때에는 전세금을 배당 받거나 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있기 때문에 당황하지 않아도 된다. 세입자는 해당 주택의 상태나 권리관계를 가장 잘 알기 때문에 여유 자금이 있다면 김씨처럼 직접 낙찰을 받는 것도 좋은 투자 방법이다.

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