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주택거래 시장이 심상치 않다. 정부의 잇따른 고강도 대책에도 흔들리지 않던 강남권에서조차 심심치 않게 매물이 나오고 있고 천정부지로 치솟던 집값도 약보합세로 돌아서는 분위기다. 금리인상에 시중은행의 대출한도도 크게 줄고 있다. 집을 사려던 수요자들은 멈칫거릴 수밖에 없고 집을 팔아야 하는 입장은 그만큼 다급해진 셈이다. 전문가들이 제시하는 거래 침체기의 집 사고파는 요령을 소개한다. ◇대출비중 상한선은 30%로=전문가들은 집값 하락과 대출금리 인상 등의 요인으로 내 집 마련 수요자들의 주택담보대출 비중을 보수적으로 조정할 필요가 있다고 조언했다. 금리가 낮고 집값이 한창 오를 때는 집값의 50% 이상을 대출로 충당해도 큰 문제가 없었지만 자칫 금리인상 등으로 비용부담이 증가할 수 있기 때문이다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 “앞으로도 금리가 계속 오를 가능성이 있다는 점을 감안하면 가능한 한 담보대출금액이 집값의 30%를 넘지 않도록 조정할 필요가 있다”고 말했다. 김 팀장은 이와 함께 연간 대출원금과 이자가 소득의 30%를 넘지 않도록 해야 한다고 지적했다. 당장 목돈이 없다면 단기대출을 모기지론 등 중장기대출로 전환해 대출상환액을 분산시키는 것도 방법이다. ◇먼저 팔고 나중에 사라=평형을 넓히거나 거주지를 옮기기 위해 기존 주택을 팔고 새 집을 사려는 대체수요자들도 신중해져야 한다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “집값 하락기에는 ‘먼저 사고 나중에 판다’는 집값 상승기의 전략도 거꾸로 적용해야 한다”고 말했다. 매수세가 위축된 상황에서 자칫 먼저 집을 샀다가 기존 주택을 팔지 못하면 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 자금 회전이 막히는 것은 물론 1년 이상 기존 주택을 못 팔면 양도소득세 부담까지 생긴다. 특히 가수요가 상대적으로 많은 중대형평형일수록 대세 하락기에는 낙폭이 크기 때문에 평형을 넓히려는 수요자들은 일단 기존 주택을 판 후 서둘러 집을 사기보단 일단 전세로 옮긴 후 여유를 두고 새 집을 구하는 것도 훌륭한 전략이 될 수 있다. ◇시세는 무시할 것=집값 하락기에는 집을 파는 것 자체가 어렵다. 따라서 매도자들은 욕심을 버리고 ‘상품’을 매수자의 입맛에 맞출 필요가 있다. 전문가들이 제시하는 집값 하락기 매도의 가장 큰 원칙은 ‘시세를 잊으라’는 것이다. 급히 팔 생각이라면 매수자가 움직일 수 있는 수준까지 값을 떨어뜨리는 게 오히려 유리하다. 박상언 유앤알컨설팅의 대표는 “매물이 많으면 다른 매물과 비슷한 가격으로는 매수자의 눈길을 끌지 못한다”며 “중개업소와도 미리 수수료를 얘기해 놓는 게 좋다”고 조언했다. 특히 급한 마음에 여러 중개업소에 매물을 내놓기보다는 한곳에 맡기는 게 오히려 낫다. 해당 중개업소에서 그만큼 더 신경을 쓰기 때문이다. 이밖에 다소 비용을 들이더라도 발코니 확장이나 낡은 등을 교체하는 등 ‘상품’을 포장하는 지혜도 필요하다.
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