뉴타운 투자전략 다시짜기

'관리처분인가' 끝난 사업장 공략하라

간판만 걸어놓고 사업 진척 없는 초기사업장 보다

일반분양가·주변 시세등 따져볼수 있어 투자 안전

흑석6·미아10·응암8구역등 노른자위 선점 전략을

‘뉴타운 및 재개발 투자’는 올해 부동산 시장에서 최대 ‘블루칩’으로 떠오른 투자종목이지만 투자 타이밍에 따라서 수익률 및 리스크가 천차만별이다.

뉴타운이나 재개발 투자는 사업초기 단계에 가까울수록 투자자들이 누릴 수 있는 시세차익률은 높아지지만, 그만큼 리스크가 높아지는 것 또한 감수해야 한다. 초기 사업장의 경우 지분쪼개기 및 조합원 간 갈등 등으로 사업이 장기간 지연될 위험이 있어 투자금 환수에 장시간이 소요될 수 있기 때문이다.

‘재개발 바람’에 편승해 집값 띄우기 차원에서 추진위원회 간판만 걸어 놓고, 별다른 사업 진척을 보이지 않는 재개발 사업장이 허다해 투자자들이 낭패를 보는 경우도 등장한다.

때문에 전문가들은 뉴타운 및 재개발 지역 입성을 원하는 실수요자들에게는 ‘관리처분인가’ 이후의 뉴타운 및 재개발 사업장을 공략하라고 조언하고 있다.

관리처분인가는 뉴타운 및 재개발 사업 단계 중 본격적인 이주ㆍ철거 직전에 해당되는 사업 막바지 단계에 해당된다. 이때 조합원들의 권리가액 및 추가분담금이 확정되기 때문에 투자자들은 조합원분양가 및 일반분양가ㆍ주변 아파트 시세 등을 꼼꼼히 따져보고 안전하게 투자할 수 있다는 장점이 있다.

◇조합원 분양가 VS 일반분양가=그렇다면 실제 관리처분인가가 난 사업장의 조합원 분양가는 어느 정도 수준인지 따져보자. ‘리틀 강남’으로 불리며 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있는 흑석뉴타운 내에서 최근 관리처분인가를 받은 흑석6구역의 경우 109㎡형의 조합원 분양가는 3억9,000만원 선이다. 반면 동일 주택형의 일반분양가는 관리처분 기준 5억6,000만원 선으로 조합원 분양가와 약 1억7,000만원의 차이가 난다.

여기에 109㎡형의 분양권을 받을 수 있는 33㎡형 빌라의 권리가액(대지+건물)은 9,500만원 선이며, 시장에서 거래되는 해당 지분의 프리미엄이 약 2억원 선이다. 따라서 투자자들이 뉴타운 및 재개발 지역 조합원 물량을 매입할 경우 권리가액에 프리미엄을 합친 2억9,500만원이 소요되며, 분담금으로 2억9,500만원을 추가로 부담해야 한다. 이때 총 투자금은 5억9,000만원 선으로 일반분양가 보다 약 3,000만원이 더 소요되는 셈이다. 다만 향후 일반분양가가 더 높아질 가능성은 있다.

◇뉴타운ㆍ재개발 조합 물량 선점전략의 매력=산술적으로 따질 경우 조합원 물량을 미리 매입한 투자자들이 해당 사업지의 일반 분양물량보다 불리하다는 계산이 나오지만 미래가치감안 했을 경우에는 조합원 물량 선점전략이 더 매력적이라는 결론이 나온다.

조합원 물량의 경우 관리처분인가 시 해당 동과 호수에 대한 개략적인 윤곽이 나오게 된다. 흑석뉴타운의 경우 한강조망이 가능한 로얄동과 층에 조합원 물량이 집중돼 있는 반면 일반분양물량은 한강조망이 불리한 저층과 후면 동에 배치돼 있는 게 사실이다. 특히 한강조망권의 경우 같은 단지 내에서도 조망 여부에 따라 향후 적게는 1억원에서 많게는 2억원까지 시세차이가 나는 것이 일반적이다.

서울지역 뉴타운 및 재개발 지역 내에서 분양하는 일반분양 물량의 치열한 경쟁률을 피해갈 수 있다는 것도 장점이다. 지난해 분양시장 침체기에도 삼성건설이 길음뉴타운에서 분양한 8ㆍ9단지는 평균 11:1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다.

청약가점도 40점대에 이를 만큼 뉴타운 및 재개발 지역에 대한 청약자들의 인기가 뜨거울 뿐만 아니라 일반분양물량도 100가구가 넘지 않아 경쟁이 치열할 수밖에 없다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 “흑석뉴타운의 경우 강남과 지리적 인접성은 물론 지하철9호선 개통 호재 등으로 일반분양물량의 경우 가점이 50점에 이르러야만 당첨권에 들 수 있을 것”이라며 “여유자금이 있는 투자자들의 경우 유망 뉴타운 및 재개발 지역의 조합원 물량을 선점하는 전략이 필요하다”고 말했다.

◇최근 관리처분인가 마친 유망지역은 어디?=흑석6구역을 비롯한 흑석뉴타운은 입지적으로 강남과 가깝지만 지하철을 이용하기가 어려워 교통여건이 떨어지는 편이었다. 그러나 내년 지하철 9호선 개통으로 강남 접근성이 크게 개선될 것이라는 전망이다. 또 한강대교를 이용해 용산과 서울역 일대 도심권으로 접근성이 좋고, 올림픽대로를 비롯해 현충로와 서달로ㆍ 흑석로를 통해 노량진과 상도동ㆍ반포 등으로 진입이 쉽다. 한강 남단에 위치해 한강과 남산 조망이 가능하고, 현충원과 서달산 등이 인접해 쾌적한 주거여건을 갖추고 있다. 중앙대ㆍ숭실대 등의 교육시설이 인접해 있고, 중앙대학병원ㆍ흑석체육센터ㆍ한강시민공원ㆍ흑석시장 등의 기반시설이 위치해 있다.

미아 10구역은 지하철 4호선 미아삼거리역을 도보 5분 이내로 이용할 수 있고, 서울 도심으로 향하는 도로 이용도 수월한 편이다. 사업지 서쪽으로는 삼양로와 동쪽으로 도봉로가 연계돼 있다. 교육시설로는 미아초ㆍ길음초ㆍ영훈고ㆍ대일외고ㆍ서경대 등이 있다. 신세계백화점ㆍ숭인시장ㆍ성베드로병원ㆍ현대백화점ㆍ롯데백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 북한산 국립공원과 정릉유원지도 가깝다.

응암8구역은 인근에 백련산이 있고 지하철 6호선 새절역과 응암역을 이용할 수 있다. 시립은평병원과 시립청소년수련관ㆍ응암시장 등의 편의시설들이 위치해 있으며, 교육시설로는 응암초ㆍ춤암초중고ㆍ명지대 등이 있다. 은평뉴타운과 인접해 후광효과도 예상된다.

뉴타운 재개발 투자 5계명 1. 추진위원회의 적극성 여부를 확인하라=추진위원회가 없거나 활동이 미비하면 '주민간의 분쟁 등으로 사업 진행이 늦어지고 있다'는 방증이다. 이 경우 투자자금이 오래기간 묶일 소지가 있다는 점을 주의해야 한다. 2. 실수요자들은 관리처분이후에 매입해라=짧은 기간 안에 안전하게 입주하는 것이 목적이라면, 권리가액이 확정된 이후에 매입하는 게 좋다. 또 동일 주택형의 입주권이 주어지는 재개발 물건이라고 해도 꼼꼼히 비교해 보고, 권리가액이 상대적으로 높은 물건을 사야 추가 부담이 작다. 3. 초기 뉴타운ㆍ재개발 사업장은 건축허가 제한지역에 우선순위를 둬라=최근 신축을 통한 지분쪼개기 사례가 급증하며 사업성이 악화된 뉴타운ㆍ재개발 사업장이 증가하고 있다. 때문에 초기 사업장의 경우 되도록이면 건축허가가 제한돼 더 이상 신축을 통한 지분 쪼개기가 어려운 곳을 선택하는 게 좋다. 4. 이주비가 높은 곳에 투자해라=시공사가와 조합원 간 이주비가 확정된 곳을 선별해 투자하는 것도 한 방법. 이 경우 이주비책정을 놓고 시공사와 조합간 갈등으로 사업이 지연될 소지가 없고, 상대적으로 높은 이주비가 책정된 곳에 투자한다면 초기 자금도 줄일 수 있다. 5. 대단지로 탈바꿈할 구역이 좋다=같은 뉴타운이나 재개발 사업장 내에서도 1,000가구 이상 대단지가 조성되는 구역에 투자하는 것이 좋다. 단지 규모가 클수록 기반시설 및 업무ㆍ상업시설 등이 충분하게 조성되기 때문에 주거환경이나 투자가치 면에서 뛰어나다. 또 이미 도로나 학교ㆍ공원 등이 잘 갖춰진 곳도 노려볼 만 하다. ※자문=유앤알컨설팅(www.youandr.co.kr)