2주택중 한 곳 전세에서 월세로 돌리려는데 세금은?

K씨는 강남과 분당에 두 채의 집을 소유하고 있다. 강남 아파트는 2억5,000만원에 전세를 줬고 분당에서 거주하고 있다. 내년부터는 강남의 집을 월세로 돌리려 하는데, 이 경우 자신의 임대소득에 대한 세금문제가 어떻게 되는지 궁금하다. 부동산을 타인에게 임대해 그 대가를 받는다면 현행 세법상 부동산 임대소득이 된다. 주택을 임대하고 임대료를 받는 경우에도 부가가치세는 내지 않지만 원칙적으로 소득세를 내야 한다. 지난 2005년 12월31일까지는 1가구3주택 이상인 사람의 주택 임대소득에 대해서만 종합소득세를 과세했지만 2006년 1월1일 이후부터는 1가구2주택도 과세대상에 포함된다. 고가주택인 경우에는 1주택만을 소유해도 이를 임대할 경우 이 소득에 대해 소득세를 내야 한다. 즉, 2주택 보유자이거나 1주택이라도 임대한 주택이 고가주택에 해당한다면 모두 소득세를 내야 한다는 얘기다. 여기서 고가주택이란 실거래가액이 6억원을 초과하는 것을 말하는 것이 아니라 과세기간 종료일 현재 공시가가 6억원을 초과하는 것을 의미한다. 주택 수를 계산할 때는 본인과 배우자가 각각 집을 가졌을 경우 이를 합산한다. 그러나 소득금액을 계산할 때는 각각의 소득세를 계산해 내게 된다. 따라서 주택 임대소득이 발생한다면 임대소득 외의 소득이 적은 쪽에서 이를 신고하도록 부동산의 소유권을 변경하는 것이 좋다. 다가구주택은 단독주택으로 간주하되 구분등기가 된 경우 각각 1개 주택으로 판단한다. 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 그렇다면 월세와 전세 여부에 따라 소득금액은 어떻게 계산할까. 주택 임대소득은 월세의 연간 합계액을 총 수입금액으로 계산해 소득세를 과세하고 전세금이나 보증금은 과세하지 않는다. 즉, 월세 없이 전세금으로 임대하면 100채를 임대하더라도 주택 임대소득세는 발생하지 않는다. 따라서 고가주택이나 2채 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 세부담 측면에서 유리하다. 특히 다른 사업소득이나 근로소득이 있다면 월세 임대소득을 다른 소득과 합산해 종합소득세를 납부해야 하기 때문에 그만큼 세금부담이 증가된다. 이창신 신한은행 PB·세무사