[부동산 니치마켓 노려라] 투룸 주택·레지던스 등 잠재 수요 풍부… 가치상승도 노려볼만

2~3인 가구 전체 가구 절반 육박

외국인 상대 비즈니스 호텔도 각광

일반 아파트보다 분양가 10% 낮은

지역조합 아파트도 관심가질 만

강원도 강릉시 대굴령자동차마을에 들어선 바우길 게스트하우스. 서울을 비롯한 전국 유명 관광지에 내·외국인 관광객 수요를 흡수하려는 게스트하우스가 늘고 있다. /사진=서울경제DB

현대산업개발이 분양하는 '송파 아이파크' 오피스텔 59A형 내부. 송파 아이파크는 오피스텔로는 드물게 투룸 형식의 공간 배치로 2~3인가구가 사용하기에 불편함이 없도록 했다. /사진=현대산업개발

지난 2008년 당시 정년을 앞둔 이 모씨는 일산신도시 백석역 인근의 58㎡형 오피스텔 3채를 샀다. 한 채당 가격은 8,000만원 정도로 매달 50만원씩 임대료를 받을 수 있었다. 4년이 지난 지금 이 씨의 총 임대료 수익은 8,000만원이 넘었다. 수익률로 따지만 8%를 웃돈다. 그 사이 시세도 2,000여만원 올랐다. 이 씨는 "당시에는 오피스텔보다는 아파트가 대세였다"며 "만약 지금 투자한다면 오피스텔 가격도 뛰어서 이 정도 수익을 기대하기 어려웠을 것"이라고 말했다.

부동산 불황기라고 하더라도 돈 되는 투자처는 존재하기 마련이다. 활황기에는 다른 상품들에 밀려 주목을 받지 못했지만 환경이 바뀌면서 예상 외로 관심을 끄는 상품들이 많다. 이런바 '니치마켓(틈새시장)'이다.

니치마켓의 가장 큰 장점은 사람들이 잘 모른다는 점이다. 그래서 경쟁도 덜 하다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 오피스텔 등 수익형 부동산이 시장의 전면에 등장할 때도 여전히 투자의 중심은 아파트였고 오피스텔에 관심을 가지는 사람들은 소수에 불과했다. 4년여가 지난 지금 오피스텔 역시 경쟁이 심한 '레드오션'이 돼 가는 반면 이 자리를 대체하려는 새로운 상품들이 하나 둘 나타나고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "불황기라 부동산 투자처를 찾는 것도 어려운 시기가 됐다"며 "하지만 사람들의 관심이 덜한 틈새시장 상품이 의외의 결과를 안겨줄 수도 있다"고 말했다.

◇ 수요가 있으면 투자도 성공한다= 틈새상품을 찾을 때 가장 고려해야 할 것이 상품에 대한 수요가 충분히 뒷받침될 수 있느냐다. 특히 수익형 부동산의 경우 임대 수요가 투자수익률을 결정하며 향후 되팔때도 유리하다. 오피스텔과 도시형생활주택은 최근 들어 공급과잉이 우려되고 있지만 공급면적 기준 60㎡ 안팎으로 상대적으로 면적이 큰 주택 공급은 거의 없었다. 이 때문에 업계에서는 앞으로는 투룸형 주택이나 오피스텔에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상한다. 이 주택의 잠재적 수요층이 될 2~3인 가구가 풍부하기 때문이다. 통계청의 조사에 따르면 2~3인가구는 전체 가구의 절반(45.6%)에 육박하고 있다. 실제로 현대산업개발이 이달 분양하는 오피스텔 '송파 아이파크'는 투룸형 오피스텔을 선보여 좋은 반응을 얻고 있다.

함 센터장은 "분양가와 월세 수준이 투룸형 주택의 시장 안착 여부를 결정하는 열쇠가 되겠지만 수요는 충분할 것"이라고 말했다.

◇외국인을 잡아라= 해외 관광객 수가 올해 1,000만명을 넘어섰다. 또 국내에서 일하는 외국인 취업자만 79만명을 훌쩍 넘는다. 이 때문에 외국인을 대상으로 한 수익형 부동산에 대한 전망도 밝은 편이다.

이 때문에 최근 각광을 받는 수익형 부동산은 레지던스와 비지니스 호텔이다. 대체로 호실별로 분양을 받거나 일정 면적을 분양받은 뒤 발생한 수익을 배분하는 구조로 소액투자가 가능하다는 점이 특징이다.

김규정 우리투자증권 자산관리팀 차장은 "서비스드 레지던스와 비지니스 호텔은 오피스텔과 달리 상대적으로 단기 임대 상품"이라며 "관광객 수요가 많은 도심 내 쇼핑센터와 유명 관광지 인근 지역이 투자에 유리하다"고 말했다.

게스트하우스도 새로운 틈새상품으로 떠오르고 있다. 살던 집을 리모델링하거나 다가구·다세대 주택 등을 매입ㆍ임대해서 운영하면 된다. 다만 게스트하우스의 경우 많은 수익을 기대하는 것은 금물이다. 게스트하우스는 1인당 숙박료가 2만~4만원대로 싼 편인데다 운영비도 만만치 않게 필요하기 때문이다. 하지만 은퇴를 앞둔 직장인에게는 고려할 만한 투자처다.

◇ 지역주택조합 아파트 주목할 만= 아파트 중에서도 주목할 만한 상품이 있다. 지역주택조합 아파트는 분양가가 저렴하고 청약자격요건이 자유로와 일반 아파트에 비해 인기가 높다. 또 지역주택조합 아파트는 재건축ㆍ재개발 사업보다 사업 추진 속도도 빠른 편이다. 단 조합원 자격 요건을 갖추기 위해서 조합설립인가 6개월 동안 해당 지역에 거주해야 하고 무주택자여야만 한다.

이런 이유로 최근 들어 지역주택조합 분양도 늘고 있다. 금융위기 이전인 2007년에는 전국 5곳에 불과했지만 올해 들어서는 수도권에서만 10곳, 최근에도 지방을 중심으로 6개 단지의 지역주택조합 아파트가 분양을 하고 있다.



양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "지역주택조합아파트는 일반 아파트에 비해 10%이상 분양가가 싼 편"이라며 "실수요자라면 관심을 둘 만하다"고 조언했다.

니치마켓 투자 요령

지역주택조합, 토지소유권 확보 여부 체크

대출은 총 투자 금액의 20~30%가 적당

니치마켓이라 하더라도 '묻지마 투자'는 금물이다. 니치마켓은 사람들의 관심이 덜하다는 장점은 있지만 이는 니치마켓의 약점도 될 수 있다. 특히 상품을 되팔려고 할 때 레드오션 상품보다 오히려 환금성이 떨어질 수 있다. 이 때문에 수요가 있는 곳의 상품을 잘 선택해야 한다.

투룸형 도시형생활주택의 경우 아직 완공된 상품을 구하기 쉽지 않아 향후 분양될 상품에 투자 해야 한다. 이 때문에 분양에서 입주까지 기간에는 임대수익이 발생하지 않음을 기억해둬야 한다. 다른 상품과 수익률을 비교할 때도 이를 포함시켜야 한다. 이와 함께 새롭게 등장하는 상품이기 때문에 분양가와 월임대료도 시장에서 형성돼 있지 않다. 투자처 인근의 기존 임대주택과의 임대료를 철저하게 비교해 투자에 나설 필요가 있다.

서비스드 레지던스나 비즈니스 호텔, 게스트하우스 등 외국인 대상 상품은 외국인의 이동이 빈번한 쇼핑센터나 관광지와 가까워야 한다. 레지던스와 호텔은 대부분 위탁운영을 하기 때문에 경험이 많은 업체가 운영하는 곳이 유리하다.

게스트하우스는 일반적인 수익형 부동산과는 다르다. 특히 운영을 직접 해야 하기 때문에 단순한 임대수익만 생각하고 투자를 결정해서는 안 된다. 제주도 서귀포의 S게스트하우스 관계자는 "수요는 많지만 1년 내내 객실이 차는 것은 아니다"며 "어떻게 운영하는 지가 성공 여부를 결정할 것"이라고 말했다.

지역주택조합 아파트는 조합이 토지소유권 확보를 제대로 했는지 꼭 체크해야 한다. 토지 소유권 확보가 지지부진하면 사업 완료까지 상당 기간 지연될 수 있다.

자기 자본뿐만 아니라 은행 대출도 잘 활용해야 한다. 특히 요즘 같은 저금리 시대에는 은행 등 타인 자본을 이용한 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 좋은 기회다. 하지만 이 때에도 무리하게 대출을 끌어내 투자하는 것은 멀리해야 한다. 특히 지금과 같이 불확실성이 여전한 상황에서 무리한 대출은 향후 투자자의 발목을 잡을 수 있음을 간과해서는 안 된다. 전문가들은 은행 대출은 총 투자금액의 20~30% 정도가 무난하다고 본다. 예컨대 1억원짜리 오피스텔의 연 간 임대수익이 600만원일 경우 3,000만원 정도 대출을 받아 투자하게 되면 은행 대출 이자를 제외하더라도 높은 임대수익을 기대할 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "무턱대고 대출을 받지 않고 투자하는 것이 능사는 아니다"며 "기대 수익률을 꼼꼼히 따져보고 최대한 이용하는 것이 좋다"고 말했다.