하지만 보증금으로만 구성된 전세와 달리 월세는 보증금과 월 임대료로 이뤄져 있다 보니 임대차 구조를 정확히 이해하지 못해 세입자들과 집주인 간 예상하지 못한 다툼이 벌어지는 경우도 많다. 세입자들이 월세 계약 때 반드시 알아야 할 내용을 문답으로 풀어본다.
Q 전·월세전환율이란
전세보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 연이율이다.
예컨대 보증금 1억2,000만원 중 2,000만원을 월세로 돌릴 경우 전환율이 6%라면 10만원을 월세로 내면 된다. 월세는 <(전세시세-월세 보증금)×전환이율÷12개월>로 계산하면 된다.
Q 계약기간 내 월세 인상은
세입자가 동의할 경우에만 가능하다
임대차보호법에서 규정하는 전·월세 계약기간은 기본이 2년이기 때문에 계약 기간에 월세를 인상하지는 못한다. 다만 계약서에 관련 내용을 포함해놓을 경우 5% 이내에서 인상할 수 있다. 비슷한 경우로 계약서에 1년짜리 계약을 체결했다고 하더라도 1년 후 집주인이 방을 빼달라고 하더라도 임차인이 요구를 들어줄 의무는 없다. 주택 임대차보호법에는 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년인 것으로 규정해 놓았기 때문이다.
Q. 확정일자를 다시 받아야 하나
기존 전세계약서에 갱신내용을 넣으면 된다.
집주인과 세입자가 전·월세 임대계약을 하고 동사무소나 등기소에 해당 계약서에 도장을 받으면 도장 받은 날짜를 확정일자라고 한다. 확정일자를 받으면 앞으로 집이 경매로 넘어가더라도 등기부등본상의 근저당권처럼 순위에 의해 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 성립된다. 확정일자를 다시 받게 되면 기존 그 사이 생긴 근저당권에 비해 순위가 밀릴 수 있으니 유의해야 한다.
Q 유지보수 의무는
모든 하자는 집주인이 부담해야 한다.
월세는 모든 하자에 대해 임대인(집주인)이 부담해야 한다. 하지만 세입자의 관리부실에 따른 문제는 세입자가 해결해야 한다. 오피스텔이나 다세대 등 구분등기로 이뤄진 공공주택의 경우 공용 부문에 대한 수선은 임대인들이 갹출해 수선비용을 조달해야 한다. 자신이 먼저 수선비용을 낼 경우라면 집주인에게 반드시 수선 내용을 통보하고 비용을 치러야 한다. 특히 통보도 하지 않고 비용이 소액일 경우 통상의 관리비용으로 인정돼 집주인에게 비용을 돌려받지 못할 수도 있다.
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