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Q=광역시 구도심에서 연면적 1만2,000㎡, 8층 규모의 패션쇼핑몰을 운영하고 있습니다. 쇼핑몰은 시내에서 꽤 알려진 편입니다. 그런데 몇 년 전부터 공실이 발생할 때마다 아무 업종이나 입점시켜 현재는 타업종이 혼합돼 있습니다. 또 2개 층은 2년 전부터 장기 공실 상태입니다. 앞으로도 공실이 발생할 때마다 기존 컨셉과 맞지 않는 업종이라도 채워야 할지, 지금이라도 전체 임차업종을 변경해야 하는지 궁금합니다.
A=최근 들어 쇼핑몰을 포함한 상가빌딩의 공실 문제에 대한 상담 요청이 크게 늘어나고 있습니다. 대부분 공실에 따른 임대 수입 감소가 주원인입니다. 과거 인기를 끌었던 패션전문 쇼핑몰들이 복합상가로 변해가고 있습니다. 이때 분양상가의 경우에는 구분소유자들의 합의가 이루어지지 않아 임차업종을 변경하는 것이 쉽지 않지만 귀하의 경우는 의사결정 합의가 필요 없는 1인 소유이니 타당성만 있다면 전체 임차업종 및 빌딩 컨셉의 변경도 고려해 볼 수 있습니다.
일반적으로 빌딩의 컨셉을 변경해 새로운 이미지를 구축하는 데에는 시간이 많이 소요됩니다. 특히 업무용보다 상가용 빌딩의 임차업종이 경기 변화에 민감하기 때문에 빌딩이 크거나 오래됐을수록 신중하게 선택해야 합니다. 임차 업종의 변경을 위해서는 단계별로 각각의 기준에 따라 검토할 필요가 있습니다. 먼저 현재 상권 내에서 변화하는 트렌드와 임대 가격을 파악하고, 귀하의 빌딩에 입주한 각 임차인의 임대료, 연체 및 공실 상태를 재검토합니다. 임대료 및 연체 기간의 수준은 현재 상권과 임차 업종간의 적합성 및 임차인의 영업력을 입증하는 것이기에 이 기준으로 변경 대상을 정할 수 있습니다. 만일 변경 대상과 공실을 더한 면적이 전체 규모의 절반 이상일 때에는 빌딩 컨셉의 변경도 고려해 볼 수 있습니다. 이때 빌딩 운영의 목표가 빌딩 컨셉의 유지와 수익률 중 어느 것이 우선인지를 판단하고 향후 상권 트랜드의 변화와 기존 임차인의 임대차 계약기간을 고려해 임차인 변경계획을 수립하면 됩니다.
쇼핑몰은 임차인 배합이 전체 이미지와 각 층의 영업에 큰 영향을 미칩니다. 그러니 변경에 대한 기준과 단계별 계획을 세워 신중하게 실행할 필요가 있습니다. 특히 귀하처럼 1인 소유의 쇼핑몰은 임차인과의 지속적인 관계 관리를 통한 임차인 유지 및 유치, 시설관리가 통합된 빌딩자산관리 시스템을 구축할 필요가 있습니다.
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