임대사업 파격적 稅혜택… 다주택자 진입장벽 크게 낮춰

[8·18 전월세 대책] 임대사업제도 어떻게 바뀌나

1가구만 임대해도 稅지원… 임대 기간은 5년으로 줄어 2~3주택자 최대 수혜 볼듯

다주택자 중과세 무력화… '부자 감세' 논란 가능성도

권도엽(왼쪽) 국토해양부 장관과 임종룡 기획재정부 제1차관이 18일 오전 정부 과천청사에서 전·월세시장 안정방안을 발표하고 있다. /김동호기자

정부의 8ㆍ18 전ㆍ월세 대책의 핵심은 전ㆍ월세 시장 안정을 위해 수도권 임대사업자에 대한 진입장벽을 사실상 없애고 각종 세제혜택을 부여, 우회적이나마 임대주택 공급을 늘리겠다는 것이다.

특히 정부는 수도권 임대사업자 등록요건을 낮춰 다주택자들이 대거 임대사업에 참여할 수 있도록 양도세 중과세도 폐지했다.

지난 2월 전세대책에서는 서울 임대사업자에 세제지원 요건을 기존 5채에서 3채로 낮추는 등 요건을 완화했지만 이번에는 아예 1채로 낮췄다. 또 임대사업 대상에 주거용 오피스텔도 포함시켰다. 게다가 자기가 살고 있는 주택에 대해서도 3년만 보유하면 양도세비과세 혜택이 주어진다.

이에 따라 임차주택이 1~2채에 불과해 임대사업자 세제혜택에서 배제됐던 2~3주택자의 경우 5년만 임대를 놓으면 양도세와 종합부동산세 등 중과세 부담을 피하는 것은 물론 1주택자나 다름 없는 세제 혜택도 받을 수 있게 됐다.

하지만 이번 조치는 결국 정부가 임대사업자 요건 완화라는 방법을 통해 다주택자의 세부담을 크게 완화시킨 셈이어서 우회적으로 '부자감세'를 해준 것이라는 비난도 제기된다.

◇임대주택 세제 혜택 얼마나=

정부는 이미 2월 전세대책을 통해 4월부터 수도권 임대사업자 요건을 일부 완화했다. 당시 서울의 경우 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 3억원 이하 주택 5채를 10년 이상 임대해야 세제혜택이 가능했으나 이를 3채, 5년, 149㎡ 이하, 6억원 이하로 완화했다. 수도권 임대주택사업자 역시 85㎡ 이하의 3채 이상의 주택을 7년 이상 임대를 해야 세제혜택이 있었으나 이중 면적기준은 149㎡ 이하, 기간은 5년 이상으로 완화했다.

임대주택으로 등록하면 ▦취득세는 60㎡ 이하 면제, 60~149㎡ 25% 감면 ▦재산세는 40㎡ 이하 면제, 40~60㎡ 50% 감면, 60~85㎡ 25% 감면 ▦종부세는 합산배제 ▦양도세는 중과배제 등의 혜택이 주워진다.

임대사업자 요건 완화로 4~6월 사이 매입임대 사업자가 약 1,242명, 주택 수로는 6,591가구가 추가 등록됐다. 이중에서 수도권에서만 등록한 사업자와 가구 수는 각각 540명과 2,259가구다.

그러나 자기가 살고 있는 주택 외에도 3채를 더 보유해야만 임대주택 등록이 가능하기 때문에 임대사업 수요를 촉진하기에는 한계가 있었다. 이번 대책이 시행되면 임대사업이 대중화 될 것으로 보고 정부에서는 보고 있다.

◇2주택자 이상 수혜ㆍ은퇴자들 관심 커질 듯=

이번 대책의 최대 수혜층은 서울 등 수도권거주 2~3주택자들이 될 것으로 보인다. 예컨대 현재 서울에서 거주하고 있으면서 수도권 아파트나 다세대ㆍ오피스텔을 한 채 분양 받아 임대주택사업자로 등록하게 되면 기존 주택도 3년 거주 후 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도세가 면제되고 새로 산 집도 5년만 임대하면 양도세 중과세 부담 없이 처분할 수 있게 된다. 임대사업자로 등록하면 사실상 다주택자양도세 중과세가 무력화되는 셈이다.

그러나 세입자 입장에서는 임대주택 사업자들이 많아질수록 월세 전환도 늘어나 주거비 부담이 가중될 우려가 있다. 은퇴 후 소형주택 한두채를 사서 월세를 놓으려는 수요가 많아질 것으로 보이기 때문이다.

박상우 국토해양부 주택토지실장은 "오히려 임대주택공급이 많아지면 임대인과 임차인 간의 수요 공급이 맞아 월세 전환이 느려질 수도 있다"고 설명했다.

이외에도 국토부는 공급 확대책으로 한국토지주택공사(LH)를 통해 민간이 신축한 다세대주택 2만가구(전용면적 60㎡ 이하)를 매입해 장기전세주택으로 공급할 방침이다. 이 주택의 임대기간은 10년이며 5년 후 입주자들이 원하면 분양전환도 가능하다. 임대료는 주변 시세의 80% 이하로 공급된다.