|
|
● 재건축 초과이익환수 유예
세금폭탄 피한 강남재건축 거래 활기 띨 듯
● 분양가상한제 민간만 폐지
일반분양가 높일 수 있어 정비사업 큰 도움
● 도시·주거환경정비법 개정
조합원 1인당 최대 3~5가구 주택 공급 허용
여야가 부동산 3법을 연내 처리하기로 가닥을 잡으면서 최근 활력을 잃어가고 있는 주택거래 시장이 되살아날 것이라는 기대감도 높아지고 있다. 특히 최근 시장에서 정부가 야심 차게 내놓은 '9·1부동산대책'의 약발이 다해가는 상황에서 여야가 부동산 3법을 올해 안에 처리하기로 의견을 모으면서 시장을 되살릴 새로운 모멘텀으로 작용할 것이라는 전망이 나온다. 여야가 이번에 합의한 부동산 3법은 분양가상한제 탄력 적용과 재건축 초과이익환수제 유예, 재건축 조합원에게 보유주택 수만큼 주택을 공급하는 것을 내용으로 하고 있다. 이들 법안은 부동산 경기 활성화를 가로막는 장애물로 작용하고 있다는 지적이 끊임없이 제기돼왔다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 3법 처리가 그동안 부동산 시장에 불안 요소로 작용해왔는데 이번 여야 합의로 위축된 시장이 회복되며 다시 호황 국면에 진입할 수 있을 것으로 보인다"면서 "특히 시장에 긍정적인 신호를 준다는 측면에서 바람직하다"고 설명했다.
◇초과이익환수 3~5년 유예, 분양가상한제 민간만 적용=정부와 야당은 그동안 부동산 3법의 연내 처리를 놓고 치열한 의견 대립을 보였다. 내수경기 회복을 위해 부동산 시장 활성화가 우선이라는 정부 및 여당은 부동산 3법의 연내 통과를 주장했고 야당은 법안 처리의 혜택이 일부 부유층에게만 돌아간다며 반대 입장을 밝혀왔다. 이런 가운데 야당이 내부 방침을 정한 부동산 3법 처리 내용은 당초 정부·여당이 주장한 내용에서 조금씩 후퇴했다.
우선 재건축 초과이익환수제의 경우 정부가 요구한 폐지 대신 3~5년 유예하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 제도를 폐지하면 재건축 수익성이 높은 서울 강남 3구에만 특혜가 될 수 있다는 야당의 주장을 반영해 절충안을 찾은 것이다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 발생할 경우 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 올해 말까지 적용이 유예된 상태로 법안 통과가 무산될 경우 연말까지 관리처분걔획인가를 받지 못한 재건축 사업장들이 '세금 폭탄'을 맞을 것으로 우려됐다. 서울 강남권 재건축 단지의 경우 재건축 초과이익환수제에 따른 추가 부담금이 수천만원대에 이를 것으로 예상된다. 환수제 유예만으로 당장 해당 단지의 실질 투자가치가 수천만원 오를 수 있다는 의미다.
여야는 분양가상한제에 대해서는 공공택지에만 적용하고 민간택지에는 적용하지 않는 쪽으로 의견을 모았다. 분양가상한제는 건설사가 아파트 분양가를 택지비와 건축비를 합산해 산정된 가격 이상으로 받지 못하도록 규제하는 제도다. 2006년 집값 폭등을 막기 위해 도입됐지만 현재와 같은 주택경기 침체기에는 사실상 존재 의미가 없어졌다는 지적이 나온다. 여당은 이 제도를 폐지하려 했지만 야당의 반대로 공공택지에 한해 적용하는 것으로 의견을 모았다. 이에 따라 앞으로 민간택지에 건설하는 새 아파트의 분양가는 건설사가 자율적으로 정할 수 있게 된다.
수도권 과밀억제권역 재건축 조합원에게 주택 보유 수만큼 새 주택 공급을 허용하는 도시 및 주거환경정비법 개정안은 1인당 최대 3~5가구만 공급을 허용하는 것으로 조정됐다. 이에 따라 재건축 사업지에 주택을 3채 보유하고 있을 경우 지금은 새 주택을 1채만 받을 수 있지만 앞으로는 3채를 모두 분양 받을 수 있게 된다.
◇강남 재건축 거래 되살릴 듯=전문가들은 부동산 3법이 처리되면 주로 서울 강남권 재건축 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상하고 있다. 특히 재건축 초과이익환수제가 3~5년 유예됨에 따라 올해 말까지 관리처분 인가를 받지 못한 재건축 단지들도 부담금 폭탄을 피할 수 있게 돼 재건축 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 업계는 보고 있다. 특히 강남권 재건축 단지들은 9·1대책 이후 기대감으로 올랐던 시세가 현재 대책 이전 수준으로 떨어진 상태라 부동산 법안들이 처리될 경우 새로운 상승 모멘텀을 얻게 될 것으로 전문가들은 보고 있다.
현재 서울에서 재건축을 추진하는 아파트 중 올해 안에 관리처분 인가를 받을 수 없는 곳은 6만6,000여가구로 이 중 4만여가구가 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구에 몰려 있다. 이들 4만여가구의 가암 재건축 추진 단지들이 재건축 초과이익환수 위험에서 벗어나게 되는 것이다. 분양가상한제 탄력 운용 역시 재건축 사업을 할 때 일반 분양분의 분양가를 높일 수 있어 재건축 사업 활성화에 기여할 것으로 분석된다. 분양가가 자율화되면 다양한 주택 상품의 공급이 가능해질 것으로 보인다. 물론 단기적으로 인기지역의 분양가 상승 부작용이 나타날 수도 있지만 중장기적으로는 오히려 시장이 수요와 공급에 따라 작동하는 순기능이 더 클 것이라는 분석이다.
함영진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 초과이익환수 유예는 서울 재건축 사업의 구심점인 강남권에서 관리처분을 앞두고 있는 단지들에 수혜로 작용할 것"이라며 "민간택지 분양가상한제 폐지 역시 강남권 등 인기지역에서 건설사들이 시장 선호도에 따라 공급을 확대할 수 있어 긍정적 영향이 예상된다"고 말했다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장도 "재건축 초과이익환수제 유예는 재건축 사업 활성화에 확실한 효과를 미칠 것"이라며 "민간택지 분양가상한제 폐지도 조합원들의 부담을 낮춰 정비사업에 도움이 될 것"이라고 말했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
